令和8年1月13日　提出 石巻 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市須江字関ノ入１３番１０外 ②地積 　(㎡) 3,428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 不整形 2:1 倉庫兼事務所 Ｓ1 工場、倉庫等が建ち 並ぶ内陸型の工業地 域 南12m市道 水道、下水 陸前赤井 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市郊外に造成された内陸 型工業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 陸前赤井駅北東方 5.0km 法令 規制 工業 (60,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 石巻市郊外に造成された内陸型工業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。当地域において工 業団地拡大等の動きは見られず、工業地需要は低調、地価水準も下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市を中心とし県内全域の工業地域。主たる需要者は、自社利用を前提とする製造業・物流業を中心 とする地元企業等。石巻市においては、土地区画整理事業により供給された事業用地の売却・賃貸が進まず、工業地の 超過供給の状態が続いている。当地域は、交通利便性含め特段の優位性を持つ地域ではなく、工業地としての需要は低 調。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 石巻市郊外に造成された内陸型工業地域に存するが、自己所有物件による経営が中心であり、工場・事務所・倉庫等の 賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域では、自用の取引が 中心であることから、広域的な視野に基づき収集、選択した取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を標準とし 、取引の少ない需給動向等を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻市では、魚種・漁獲量の変化、人手不足 等の要因により水産加工業は低調。物流設用 地としての需要も広がりを欠く。 石巻市郊外の内陸型工業地域。団地規模が小 さく、特段の優位性は有しない。地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％