令和8年1月13日　提出 石巻 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市末広町１０番５８ ｢末広町２－８｣ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 台形 1:1.5 事務所 ＲＣ3 中低層の各種店舗、 事務所等が建ち並ぶ 商業地域 南東11m国道 水道、下水 陸前山下 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号沿いの旧来から の商業地域 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 陸前山下駅南方 1.0km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗や事業所、戸建住宅等が混在する地域。都市計画道路七窪蛇田線の前面国道への接続・供用が開始され たものの、周辺で空き店舗も見られ、地価は当面横ばい傾向で推移していくと考えられる。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市、周辺市町の近隣商業地域や幹線街路沿いの商業地域、更にその背後の商住混在地域も含まれる 。需要者の中心は地縁を有する地元企業や個人等と考えられる。郊外の大型商業施設への選好性の高まり等から、地域 の商況は低迷しており、取引も低調である。商業地の取引が少なく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現在の土地取引動向や地価水準を反映しており実証的な価格である。収益価格は、低層の店舗兼事務所を 想定し試算を行ったものの、高騰した建築費等に見合う賃料収入が見込めず、土地帰属純収益が負となったため試算で きなかった。したがって本件においては、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は依然減少傾向となっており、全体 的に需要は低調で、不透明感は払拭されてい ない。 都計道路の前面国道への接続・供用が開始さ れたものの、地価はほぼ横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％