令和8年1月14日　提出 石巻 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市中央２丁目１６番３ ｢中央２－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ4 中低層店舗兼住宅、 飲食店等が混在する 商業地域 北西16m県道 水道、ガス、下水 石巻 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの中心商店街 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 石巻駅南東方 800m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 元気いちば、漫画館の集客力は大きいものの顧客回遊範囲の広がりに欠ける。繁華性は低迷しており、中心部で の再開発も頓挫している。地価は若干の下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市内の既存商店街及び幹線街路沿いの商業地域。需要者の中心は小売業を主体とする個人乃至量販店 等の法人である。蛇田地区では新市街地の熟成も進み、各種店舗等の集積により集客力を維持している。一方、その他 の地域では衰退傾向であり、取引は少なく需要は弱含みとなっている。土地は１５０㎡程度の標準規模で７００万円程 度が取引の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商況の厳しい中、飲食店が多い旧来からの商業地域にある。貸店舗も見られるものの、自用目的の取引が中心である。 土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費は高止まりであり、収益価格はマイナスに試算された。このた め、商業地における市場の需給動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求めら れた比準価格を重視しつつも、収益性も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 45,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内幹線道路沿いではドラッグストアの開店 、建築が散見され、集客力を回復する地域も ある。全般的に取引は少ない。 旧来からの商業地域である。周辺では再開発 等は一段落若しくは頓挫しており、一部観光 施設では商況を維持しているものの、広がり に欠ける。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％