別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
石巻 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 5-4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石巻市恵み野１丁目２番７外
 ②地積
　(㎡)		 2,464  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ1		 沿道関連店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西25m県道、北西側道 水道、下水 蛇田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 三陸自動車道石巻河南ＩＣ付
近に郊外型店舗等が集積する
石巻商圏の中心的な商業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 蛇田駅北西方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 市全体の人口は減少傾向だが震災後の大規模な宅地開発により当地域の背後地人口が増加し、三陸自動車道を利
用して周辺市町からの顧客流入も継続している。よって、地価水準は今後やや上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は石巻市中心部の商業地域のほか、市内及び周辺の幹線道路沿いの路線商業地域を含む圏域と判定した。主
たる需要者層としては県内の企業のほか、全国展開するチェーン店等の企業が挙げられる。近隣の大型小売店舗が令和
７年１月に閉店となったが、背後住宅地の面的拡大と熟成度の高まりの影響等から商況は安定している。売り物件が少
なく、不動産取引がほとんど見られないため、中心となる価格帯は見い出せないが、大型物件ほど需要が高位。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の大規模小売店舗が多勢を占め、賃貸市場の未成熟感が否めないが、取引に当たっては投資採算性に着目した価格
決定が想定される地域性を有していることから、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格も比較考量
して、代表標準地との検討も踏まえ、本件の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石巻 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.8]		 [100.0]
100		 79,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続的な物価上昇や金融資本市場の変動によ
る景気下振れリスクはあるものの、雇用・所
得環境の改善や各種政策の効果により景気は
回復基調である。

郊外型の大規模店舗が集積する石巻商圏の中
心商業地域となっており、商況は良好。需要
は堅調だが、供給物件が少なく、取引が殆ど
見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石巻 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
３０
-1070		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西30m市道、
北17m、南6m、
三方路
２住居
地区計画等
(70,200)
b ２６１２０
１０
-1032		 石巻市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c ２６１２０
７０
-12		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m国道、
中間画地
商業

(90,500)
d ２６１２０
１０
-11		 石巻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m国道、
南3.5m、
二方路
商業

(90,500)
e ２６１２０
８０
-1035		 石巻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m国道、
東7m、角地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
81,335 		 100
[ 107.1]
75,943 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,900 
b (　           ) 
54,576  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
53,198 		 100
[  65.0]
81,843 
81,800 
c (　           ) 
68,122  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.9]
60,756 		 100
[  72.6]
83,686 
83,700 
d (　           ) 
55,795  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
61,258 		 100
[  74.4]
82,336 
82,300 
e (　           ) 
72,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,553 		 100
[  86.3]
80,594 
80,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,200 円／㎡]  



石巻 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,913,573 
5,151,000 
17,762,573 
11,949,600 
5,812,973 		 （　0.9709）
5,643,815 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    128,268,523 円　　　　（　     52,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
石巻 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 840.00 ＬＳ1 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,464 ㎡     42.0 m x   57.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
840.00 
100.0 
840.00 
2,375 
1,995,000 		 6.0  11,970,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
100.0 
840.00 

1,995,000 		 11,970,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,995,000 円　×　12ヶ月　＝　      23,940,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,940,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,197,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,743,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,970,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         170,573 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,913,573 円　　　　（　         9,299 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,393 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,375 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
石巻 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 957,600 円  　　　       23,940,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,619,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    156,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       312,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,151,000 円　（　　　　　　         2,091 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,949,600 円  
（　　　　　         4,850 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,913,573 円      
②総費用 5,151,000 円      
③純収益　①－② 17,762,573 円      
④建物等に帰属する純収益 11,949,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,812,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,643,815 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,291 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,268,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 石巻 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石巻市恵み野一丁目２番７
 3703001160684-0000
2 　石巻市恵み野一丁目２番８
 3703000165800-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
石巻 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 5-4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.
鑑定評価額 195,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石巻市恵み野１丁目２番７外
 ②地積
　(㎡)		 2,464  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ1		 沿道関連店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西25m県道、北西側道 水道、下水 蛇田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 石巻河南ＩＣ付近に郊外型店
舗等が集積する石巻商圏の中
心的商業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 蛇田駅北西方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 石巻河南ＩＣ付近の商業地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。石巻商圏
の中心として顧客吸引力を有し、商業地は堅調、地価水準は緩やかに上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、全国展開する法人や地元法人であり、画地規模
によっては個人事業主。当地域は、石巻商圏の中心として顧客誘引力を有し、店舗集積も進む。また背後住宅地の選好
性も高いことから、商業地としての需要は堅調である。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需
要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 恵み野地区の商業地域に存する。主たる需要者は、全国展開する法人や地元法人等であるが、収益価格は賃料水準や空
室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事例に基づき試算されてお
り実証的である。本件においては、規範性を有する取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石巻 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.5]		 [100.0]
100		 79,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 石巻市の地域経済は、全体として低調。新規
出店は、全国展開するドラッグストア等が中
心である。


石巻商圏の中心商業地域。全国展開する郊外
型店舗等が集積、商況は安定している。地域
要因に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石巻 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
８０
-1035		 石巻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m国道、
東7m、角地
商業

(80,400)
b ２６１２０
７０
-12		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m国道、
中間画地
商業

(90,500)
c ２６１２０
３０
-1070		 石巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西30m市道、
北17m、南6m、
三方路
２住居
地区計画等
(70,200)
d ２６１２０
１０
-1032		 石巻市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
e ２６１２０
６０
-1029		 石巻市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,553 		 100
[  85.5]
81,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,300 
b (　           ) 
68,122  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,986 		 100
[  78.3]
86,828 
86,800 
c (　           ) 
63,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
67,822 		 100
[  85.0]
79,791 
79,800 
d (　           ) 
54,576  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,576 		 100
[  68.5]
79,673 
79,700 
e (　           ) 
61,765  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,641 		 100
[  75.7]
81,428 
81,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,100 円／㎡]  



石巻 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,213,953 
5,222,708 
16,991,245 
11,949,600 
5,041,645 		 （　0.9709）
4,894,933 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    111,248,477 円　　　　（　     45,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
石巻 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 840.00 ＬＳ1 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,464 ㎡     42.0 m x   57.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
840.00 
100.0 
840.00 
2,352 
1,975,680 		 6.0  11,854,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
100.0 
840.00 

1,975,680 		 11,854,080 
0 
⑨年額支払賃料      1,975,680 円　×　12ヶ月　＝　      23,708,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,708,160 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,659,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,048,589 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,854,080 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         165,364 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,213,953 円　　　　（　         9,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,352 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
石巻 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,185,408 円  　　　       23,708,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,619,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    156,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,222,708 円　（　　　　　　         2,120 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,949,600 円  
（　　　　　         4,850 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,213,953 円      
②総費用 5,222,708 円      
③純収益　①－② 16,991,245 円      
④建物等に帰属する純収益 11,949,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,041,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,894,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,248,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 石巻 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石巻市恵み野一丁目２番７
 3703001160684-0000
2 　石巻市恵み野一丁目２番８
 3703000165800-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考