令和8年1月14日　提出 石巻 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 36,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市吉野町２丁目１２９番１外 ｢吉野町２－１－１｣ ②地積 　(㎡) 1,865   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (100,200) 1:1.2 店舗 ＬＳ1 低層店舗、事業所、 倉庫等が見られる商 業地域 南西17.5m国道、北西側道 水道、ガス、下水 石巻 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧北上川左岸の国道３９８号 沿いに形成された路線商業地 域 街 路 １７．５ｍ国道 交通 施設 石巻駅南東方 2.1km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧北上川以東の繁華性の乏しい路線商業地域で、空地も多く、商業地としての需要が喚起される可能性は低いと 予測され、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市内の幹線道路沿いに形成された路線商業地域と把握されるが、特に旧北上川以東の商業地域との代 替競争関係が強い。主たる需要者は、県内・全国に展開するチェーン店の運営企業や地元企業が考えられる。旧北上川 以東は集客力の高い大型店を除き新規出店の動きが少なく、背後住宅地の需要も弱いことから商況は低迷している。路 線商業地の取引は少なく画地規模にもばらつきが見られるため、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いの路線商業地域であるが、自用の店舗等が多く賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。 一方、当地域では自己利用目的の取引が中心であり、主たる需要者は周辺の取引価格水準を重視して取引を行う傾向が あることから、市場性を反映した取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [162.7] [102.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や人手不足等の影響から店舗経営環境 は悪化。繁華性の乏しい地域では出店意欲も 低く、一部地域を除き需要は低迷している。 周辺の復興事業は完了したが路線沿いの店舗 集積は進まず、いまだ空地も多い。背後人口 も減少傾向にあり、商業地需要は低迷してい る。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％