令和8年1月16日　提出 石巻 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市鋳銭場５７番７ ｢鋳銭場３－１３｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗 Ｓ3 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ駅前の商 業地域 西21m県道 水道、ガス、下水 石巻 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ石巻駅前の目抜き通り沿 い、旧市街地の中枢に位置す る中心商業地域 街 路 ２１ｍ県道 交通 施設 石巻駅南方 90m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には市役所・市立病院等の諸施設等が集積するが、復興特需終息以降、既存店舗の閉鎖・撤退が相次いで空 洞化が進み、蛇田地区等に対し相対的地位の低下が認められる。このため、地価は当面下落基調が続く見込み。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市の市街地中心部に展開する商業地域及び商住混在地域から構成され、このうち、かつて繁華な商業 中心を形成していた鋳銭場・穀町・中央地区の代替性が高い。全国展開のチェーンストアは広域商圏の形成を念頭に交 通網が発達した蛇田・中里・大街道地区等を選択する場合が多く、近隣地域の需要者は、地元企業又は飲食店舗経営企 業に限定される傾向にある。規模の均質性は乏しいが６０坪程度の画地で１千５百万円前後の相場が形成されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 圏域内で新規に出店を検討する企業は、競合地域間の地価水準を相互に比べ、投資採算性を吟味して物件取得の可否等 を決定することが一般的であり、その行動に即して、繁華性等に重きをおき、補修正・要因比較を行って得た比準価格 の説得力は高い。他方、収益価格は土地建物価格に即した家賃の設定が困難であるため、マイナス値で試算された。よ って、代表標準地との検討にも踏まえ、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 53.4] [100.0] 100 74,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧市街地を構成する商業地域では、商況低迷 ・空洞化進行により、閉鎖・撤退する店舗が 相次ぎ、商業集積及び地域の拠点性が低下す る傾向にある。 復興特需終息後、駅前目抜通沿いでも空店舗 等が目につく状態で、かつての中枢エリアと しての活力は低迷し、地価の下落傾向は暫く 継続する見込み。 間口・奥行の均衡がとれた画地となり、規模 ６０坪程度で総額も抑制され手頃感が認めら れるため、需要者からの引き合いは今後も安 定的と予測する。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％