別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
石巻 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 3-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL. 
鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 石巻市中屋敷２丁目４２番１外
 ②地積(㎡) 791  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1.2		 畑 住宅、事業所等が見られる熟成度中位の地域 水道 蛇田

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   70 ｍ、西    0 ｍ、南  170 ｍ、北   35 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   32.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 住宅、事業所も多くみられる
宅地見込地地域		 道

路		 接面道路無 交通

施設		 蛇田駅

2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の
　将来予測		 国道３９８号、北北上運河の南側にあって、震災後の復興事業は終了している。今後は残存する農地の転換が見
込まれるものの宅地需要は頭打ちである中、宅地見込地の開発は停滞している。
(3)最有効使用の判定 隣接地と一体開発での戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 高圧線下地　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      9,360 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市内の宅地見込地地域を中心に周辺市町に及ぶ。需要者は不動産業者中心とする地元企業が主であ
るが、大手デベロッパー等も含む。復興土地区画整理事業等が一段落し、住宅地の供給過剰感が増している。既存住宅
の再販、分割等小規模な供給が多いものの販売に苦戦している。物価高もあり宅地見込地の新規開発への需要は弱い状
況となっている。取引が極端に少なく、個別性も強いため需要の中心価格帯について把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は市場性を反映した取引事例に基づく実証価格であるが、取引事例が限られており比較の精度にやや難点があ
る。一方、控除後価格は造成宅地の分譲販売を想定した不動産業者による投資採算価格である。開発計画等に想定要素
を含むものの、比準価格の精度を補完している。以上から比準価格及び控除後価格を同程度に重視して鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 金利、物価上昇等の影響を受ける。石巻圏では、移
転需要の収束、復興事業は終了し、住宅地の需要は
弱まっている。

北北上運河と県道門脇流留線に挟まれ、住宅、事業
所、資材置場、農地が混在しており住環境が良好と
はいえないため開発の優先順位は相対的に低い。

個別的要因に特段の変動はない

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 石巻 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
４０
-13		 石巻市 雑種地   ほぼ長方形 北15m市道、
東6.5m、角地

準工
特別用途地区
(70,200)
b ２６１２０
５０
-3		 石巻市 雑種地   ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c ２６１２０
２０
-40		 石巻市 雑種地・宅地   ほぼ長方形 西3.6m市道、
中間画地

都計外 
d ２６１２０
２０
-1041		 石巻市 畑   ほぼ台形 東5m市道、
南3.5m、角地

２住居

(60,200)
e ２６１２０
６０
-1033		 宮城郡利府町 雑種地   不整形 南西10.5m町
道、中間画地

準工
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,144 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
17,963 		 100
[ 171.6]
10,468 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
10,500 
b (　　            )
5,954 		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 101.0]
5,824 		 100
[  69.3]
8,404 
8,400 
c (　　            )
11,273 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
11,160 		 100
[ 100.0]
11,160 
11,200 
d (　　            )
11,111 		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 102.0]
10,653 		 100
[ 105.0]
10,146 
10,100 
e (　　            )
7,342 		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  90.0]
8,419 		 100
[  82.5]
10,205 
10,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.17		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.20		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.32		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      10,000 円／㎡]
石巻 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  8.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
25,700  （　   80.0 ％）
20,560 		 8,100    648  1,700  10,112 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n:  8.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9259　　　　      9,363		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      9,363		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 9,360 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２６１２０
４０
-38

     24,758 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]

     24,634 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     24,600 
b ２６１２０
４０
-1020

     26,113 		 100
[100.0]		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 96.0]

     26,555 

     26,600 
c ２６１２０
５０
-21

     32,344 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[120.0]

     26,037 

     26,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -4.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +20.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 25,700 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
石巻

-24
32,800 		 [ 99.4]
100		 100
[101.0]		 100
[125.5]
25,721 		 [100.0]
100
25,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 +23.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 25,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   6,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西      0 ｍ、南     50 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 75 ％、森林　    ％、その他　 25 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     21　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    230 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ舗装道路
　
　
　
＊排水工事の概要
　個別浄化槽、道路側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１か所　３００㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　ごみ集積所　１か所　１０㎡
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 石巻 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石巻市中屋敷二丁目４２番１
 3703000155671-0000
2 　石巻市中屋敷二丁目４２番８
 3703000155678-0000
3 　石巻市中屋敷二丁目４２番９
 3703000155679-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
石巻 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 3-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL. 
鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 石巻市中屋敷２丁目４２番１外
 ②地積(㎡) 791  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 畑 住宅、事業所等が見られる熟成度中位の地域 水道 蛇田

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   70 ｍ、西    0 ｍ、南  170 ｍ、北   35 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   32.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧石巻市西部の平坦な地勢上
にある宅地見込地地域		 道

路		 接面道路無 交通

施設		 蛇田駅南西方

2.5km		 法令

規制		 準工
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺では復興事業による都市基盤の再整備が行われたが、地価に対する影響は特に見られない。今後は残存農地
が開発される可能性もあるが、宅地は供給過剰で需要も減退しているため、地価は下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 隣接地と一体開発での戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 高圧線下地　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      9,220 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市内の宅地見込地地域を中心に周辺市町を含む。主たる需要者は、地元不動産業者や建売業者等が
中心である。建築費上昇や物価高等の影響から市内の住宅需要は低迷しているほか、造成コスト増から住宅素地の取得
意欲も減退している。宅地見込地の画地規模にはばらつきがあるうえ、個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は
見出せない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、現実に成約した宅地見込地の取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ
る。一方、控除法による価格は、開発業者等による事業採算性の観点からアプローチした価格であり、試算過程におい
て想定要素が多分に含まれるものの、主たる需要者の行動原理を反映した価格である。以上より、本件では両試算価格
の規範性及び信頼性は同程度と判断し、両試算価格を関連付け、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -3.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口減少や地域経済停滞等の影響から利便性・住環
境の良否による地域の選別が進み、一部地域を除き
需給バランスは悪化している。

地域要因に特段の変動はない。市全体の住宅需要が
低迷する中、造成コストの上昇も相俟って宅地見込
地に対する需要は低調である。

特段の変動要因はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 石巻 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
２０
-1041		 石巻市 畑   ほぼ台形 東5m市道、
南3.5m、角地

２住居

(60,200)
b ２６１２０
２０
-26		 石巻市 雑種地   ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(70,200)
c ２６１２０
４０
-13		 石巻市 雑種地   ほぼ長方形 北15m市道、
東6.5m、角地

準工
特別用途地区
(70,200)
d ２６１２０
３０
-1031		 遠田郡涌谷町 畑   ほぼ長方形 東5m町道、
中間画地

（都） 

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,111 		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]
10,867 		 100
[  84.0]
12,937 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
12,900 
b (　　            )
5,325 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
5,304 		 100
[  57.3]
9,257 
9,260 
c (　　            )
18,144 		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 101.0]
17,695 		 100
[ 176.7]
10,014 
10,000 
d (　　            )
5,155 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
5,129 		 100
[  63.8]
8,039 
8,040 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.20		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.25		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +32.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -41.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      10,000 円／㎡]
石巻 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  9.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
26,000  （　   80.0 ％）
20,800 		 8,300    747  1,700  10,053 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n:  9.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9174　　　　      9,223		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      9,223		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 9,220 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２６１２０
４０
-38

     24,758 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]

     24,634 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     24,600 
b ２６１２０
２０
-1052

     32,879 		 100
[100.0]		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[121.2]

     26,775 

     26,800 
c ２６１２０
５０
-21

     32,344 		 100
[100.0]		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[118.2]

     26,381 

     26,400 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.15		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +20.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.15		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +17.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 26,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
石巻

-24
32,800 		 [ 99.4]
100		 100
[101.0]		 100
[125.2]
25,783 		 [100.0]
100
25,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 +24.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 26,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   6,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西      0 ｍ、南     50 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 75 ％、森林　    ％、その他　 25 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     21　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    230 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ舗装道路
　
　
　
＊排水工事の概要
　個別浄化槽、道路側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１ケ所　３００㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　ゴミ集積場１箇所×１０㎡
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 石巻 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石巻市中屋敷二丁目４２番１
 3703000155671-0000
2 　石巻市中屋敷二丁目４２番８
 3703000155678-0000
3 　石巻市中屋敷二丁目４２番９
 3703000155679-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考