令和8年1月13日　提出 石巻 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -19 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市水明北１丁目１７番４ ｢水明北１－９－７｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 石巻 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻バイパス背後に位置する 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 石巻駅北東方 2.3km 法令 規制 １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 石巻バイパス背後に位置する区画整然とした住宅地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測。区 画整然としているものの周辺地域との連続性がやや劣り、住宅地需要は低調、地価水準は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水明北地区を中心とする石巻市全域の住宅地域。主たる需要者は、石巻市に居住する一次取得者。圏内 では、住宅地の超過供給が続く中、物価高・建築費上昇もあり、住宅市況は全体として低調である。当地域は、河川に 囲まれた立地であり、利便性もやや劣る住宅地域であることから、住宅地需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、 土地は２００㎡程度で７００～８００万円台、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした住宅地域に存し、戸建住宅が中心で、一部アパートも見られるが、賃貸需要は低調、建築費の上昇傾向 が続く中、収益性に着目し土地取得及びアパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念し た。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的 な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内第二位の人口を有する石巻市だが人口減 ・高齢化が進む。住宅地は超過供給、住環境 ・利便性により選好性は二極化傾向。 石巻バイパス背後に位置する区画整然とした 住宅地域。川に囲まれ周辺との連続性にやや 劣る。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％