令和8年1月13日　提出 石巻 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -13 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市南中里３丁目５番４ ｢南中里３－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、ア パート等も混在する 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 石巻 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市中心部への接近性が比 較的良好な既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石巻駅北西方 1.1km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 石巻市中心部に近い既成住宅地域であり、地域内外に地域の発展を促進する要因はほとんどなく、当分の間、地 価は微減傾向で推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市中心部及びその周辺に形成された住宅地域一円で、需要者は居住目的の個人等と考えられる。当市 の人口減少傾向や復興土地区画整理事業等に伴う宅地供給増の影響から、供給過剰な状態となっている。需要の中心と なる価格帯は、２３０㎡程度の更地で、総額１，２００万円台後半と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域内にあり、建築費の高騰等により、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難なた め、収益還元法の適用を断念した。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心とな り、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、実証的な比準価格に代表標準地との均衡性 も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [ 65.1] [101.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は依然減少傾向となっており、全体 的に需要は低調で、不透明感は払拭されてい ない。 需要はやや弱含みで推移しており、地価は微 減傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％