令和8年1月16日　提出 石巻 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市鹿妻北３丁目５番８ ｢鹿妻北３－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる区画整理済住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 渡波 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地から離れた山麓で 施行された土地区画整理によ る住宅地域 街 路 基準方位、北６ｍ市 道 交通 施設 渡波駅北西方 2.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 震災後の被災者による移転需要は終息し、区画整理後も建築費の高騰や金利上昇懸念で空地の消化は進まず土地 の利用度は低位のままで経過している供給過剰の状況。今後も当面地価はやや下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は旧石巻市の北上川東部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては石巻市内 外で勤務する一般給与所得者層が挙げられる。当地域は津波被害は比較的軽微で、震災復興区画整理による宅地の供給 が多く見られるが、資材価格の高騰や金利上昇局面で空地が多く地価はやや下落基調で推移している。当地域において 需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で６００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の周辺地域においてはアパート等の収益物件も若干見られるが、地主による相続対策によるものが多く投資 目線での賃貸経営が見られなくなっていることから収益還元法の適用は断念した。当地域では自己居住目的での取引が 中心で、居住の快適性や生活利便性が重視されることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [ 58.1] [101.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後の移転需要の終息や人口減少による地 域経済の衰退に加え、資材価格高騰や金利上 昇懸念で住宅地としての需要は弱含み。 津波被災地に近接している山麓部の区画整理 事業による住宅地域であるが、資材価格高騰 や金利上昇局面で、住宅需要は減退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％