令和8年1月16日　提出 石巻 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　奥山　純   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市吉野町３丁目１５３番８ ｢吉野町３－５－２１｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に小工場も 混在する住宅地域 南東5.3m市道 水道、下水 石巻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号の北東側背後に 位置する既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 石巻駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 石巻市では人口減少と復興区画整理事業による供給余力の影響で需給の弛緩が続き、地域的選好性が劣る当該地 域の地価は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市のうち旧北上川以東に広がる既成住宅地域一帯で構成される。主な需要者は地域内に勤務する一 般給与所得者層である。市全体で人口減少と住宅地の選別化が進行する中、当該地域は旧北上川以西の利便性が高い地 域と比較して選好性が劣り、需要は弱含みで推移している。隣接する湊地区等では復興区画整理事業による供給余力が 残り、需給はやや弛緩している。取引の中心価格帯は、更地で２５０万円前後、新築戸建で総額２，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 圏域内では供給過多により賃貸需要が弱く、賃貸市場としての成立性に乏しいことから、収益還元法の適用は見送った 。他方、実際の売買事例に基づく比準価格は市場の実態を的確に反映し、その規範性は高い。主な需要者は市場性を重 視し、周辺の取引動向や価格水準を踏まえて意思決定を行うため、比準価格は需要者行動とも整合する。以上を踏まえ 、比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体では人口減少により住宅需要が減少す る一方、復興土地区画整理事業による供給余 力が残ることから、需給は弛緩している。 市中心部に近接するものの、小規模工場や事 業所等が混在し、住宅地としての地域的選好 性が相対的に劣ることから、需要は弱含みで 推移している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％