令和8年1月14日　提出 石巻 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市大街道西１丁目８番３２ ｢大街道西１－１１－９８｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 低層中規模一般住宅 が多い住宅地域 東6m市道 水道 陸前山下 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 北上運河と国道３９８号とに 挟まれた平坦地勢の既成住宅 地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 陸前山下駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３９８号北側の住宅地域であり、住環境は普通。当該国道沿いに各種店舗等が連坦しており利便性に優るも のの、全般的に供給過剰である。地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市のうち旧北上川西側の住宅地域が中心。需要者は主に同一需給圏内の居住者であるが圏外から の転入も見られる。近隣周辺は沿道店舗その他各種施設に近接し利便性に優るが、建築費や物価上昇等の影響を受けて いる。市中心に近接するが需要は停滞している。土地は２００㎡程度の標準規模で７００万円程度、中古住宅で２００ ０万円程度、新築の建売住宅で２５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費は高止まりであり、経済合 理性のある賃貸住宅の経営が困難となっている。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地 域であるので、賃貸市場が成立していない。このため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場 における取引事例から求められた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [105.0] [101.0] 100 33,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利、物価上昇等の影響を受ける。石巻圏で は移転需要の収束、復興事業は終了し、地域 経済の停滞もあって住宅地の需要は弱まって いる。 国道沿いの店舗に近接し、都市計画道路も供 用開始されたが、需要増等は見られず地価上 昇には至らない。 東道路のため日照等居住の快適性にやや優れ ているが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％