令和8年1月14日　提出 石巻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、下水 陸前山下 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ石巻線と北上運河に挟ま れた既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 陸前山下駅北方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、概ね現状程度で推移するものと予測する。利便性は比較的良好なことから地域的 選好性は中位程度。地価は緩やかな下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧石巻地区の住宅地域一円であるが、特に市内中心部近郊の住宅地域との代替性が強い。人口減少及び地 域経済の停滞が続く中、住宅地の供給過多や賃貸住宅の空室率上昇など当該圏域における住宅需要は全般的に減退傾向 にあり、市場参加者による地域・物件の選別化が進んでいる。土地は２５０㎡程度で１，０００万円台前半、新築戸建 住宅で３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られるが、戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、新築の適正賃料水準を把握することが困難 なことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、多数の取引 事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [111.2] [102.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や建築費上昇等の影響から住宅需要 は減退傾向。地域の選別が加速しており、一 部の利便性良好な地域を除いて需給バランス は悪化している。 生活利便性は比較的良好な住宅地域であるが 、市内の住宅需要が大きく減退する中、当該 地域もその影響を受け需要は弱含みとなって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％