鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
仙台泉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 5-4

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　康範

TEL.

鑑定評価額

281,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番７外				②地積　(㎡)	2,901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）特別用途地区 (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南西28m国道、背面道	水道、ガス、下水	泉中央 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 110 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

平成８年に土地区画整理事業
により整備された路線商業地
域。

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

泉中央駅東方

2.0km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
特別用途地区
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業により整備された、背後には事業所地が区画整然と配置された路線商業地域で、市内の主要な
路線商業地域と同様、商況は安定的である。格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、国道４号バイパス沿いを中心とする仙台市内の路線商業地域である。主たる需要者は、広域でチェーン
展開する物販・飲食等の企業及び地元の自営業者である。仙台市内の幹線道路沿いの商況は安定的で、需要は堅調であ
る。仙台市内の路線商業地の取引は少なく、また、規模、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規
範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたものであるが、当該地域及びその周辺は自用目的で
の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であるため、規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利や建設コストの上昇等が懸念される中で
も、依然続く良好な資金調達環境の下、仙台
市の地価は一部地域を除き上昇基調を維持し
ている。

土地区画整理事業により整備された路線商業
地域で、市内の主要な路線商業地域と同様、
商況は安定的である。地域要因の変動はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１３０１０ -1023	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	２６１３０５０ -1031	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２６１３０８０ -1073	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西12m市道、南東6.2m、北東6.2m、三方路		１住居 (70,200)
d	２６１３０８０ -1119	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北14.4m県道、中間画地		｢調区｣ (60,100)
e	２６１３０８０ -1138	仙台市泉区		建付地	（　）	不整形	北東27m国道、西8.7m、二方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,443	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	76,346	100 [ 82.0]	93,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	94,000
b	(　 ) 80,463	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,624	100 [ 85.0]	94,852		95,800
c	(　 ) 64,326	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	82,437	100 [ 84.4]	97,674		98,700
d	(　 ) 90,700	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,861	100 [ 98.9]	100,972		102,000
e	(　 ) 82,458	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	92,937	100 [ 99.0]	93,876		94,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

仙台泉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,565,962	7,732,500	18,833,462	11,668,800	7,164,662	（　0.9763） 6,994,860	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	170,606,341 円　　　　（　 58,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,901 ㎡	60.0 m x 48.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一括貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一活貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	2,570	2,313,000	6.0	13,878,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		2,313,000		13,878,000
								0

⑨年額支払賃料	2,313,000 円　×　12ヶ月　＝　 27,756,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,756,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,387,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,368,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,878,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 197,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,565,962 円　　　　（　 9,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,583 円/㎡　月額支払賃料（　 2,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	880,000 円	176,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,387,800 円	27,756,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,317,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,795,200 円	176,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,732,500 円　（　　　　　　 2,665 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,668,800 円（　　　　　 4,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,565,962 円
②総費用	7,732,500 円
③純収益　①－②	18,833,462 円
④建物等に帰属する純収益	11,668,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,164,662 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,994,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,606,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台泉 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番７	3700001186121-0000
2	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番８	3700001186122-0000
3	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番９	3700000675967-0000
4	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番１０	3700001186123-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
仙台泉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 5-4

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　西山　敦

TEL.

鑑定評価額

281,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番７外				②地積　(㎡)	2,901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）特別用途地区 (80,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南西28m国道、背面道	水道、ガス、下水	泉中央 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 110 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

車両交通量が多い国道４号バ
イパス沿いの商業地域。

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

泉中央駅南東方

2.0km

法令

規制

準工
(80,200)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道４号沿いの優位性はあるが、出店や退店の動きも早く、需要と供給は概ね均衡していると考えられる。当面
、地価は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内や隣接区、隣接市の幹線道路沿いの商業系の地域一帯の範囲。需要者は地元資本の事業者の他、規
模や位置によっては、チェーン店事業者などの参入も可能で、選択肢は広い。路線商業地域において、優良物件に対す
る取得意欲は高いが、市場に現れる物件は少ない。画地規模等により価格は大きく異なるため、需要の中心となる価格
帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

空室率や賃料に大きな変化はない。周辺地域では貸店舗も見られるが、賃料の遅行性で、近年の地価上昇に相応した賃
料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性
を有する事例を基に適用した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿いの商業地域では駐車場完備の店
舗の集客力が強い。背後の住宅地の地価上昇
に連動して地価は概ね安定的に推移。

車両交通量の多い国道沿いに、集客力の高い
店舗が展開。路線商業地域としての競争力は
普通程度で、もともと取引は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１３０６０ -113	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西28m国道、北東6m、二方路		準工 (70,200)
b	２６１３０８０ -108	仙台市泉区		底地	（　）	長方形	南西6.5m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	２６１３０５０ -1031	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２６１３０１０ -1023	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	２６１３０６０ -1070	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	不整形	北西50m国道、東22m、南西4m、三方路		準工特別用途地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,813	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	103,831	100 [ 100.0]	103,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 147,075) 147,075	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,428	100 [ 98.1]	152,322		154,000
c	(　 ) 80,463	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,624	100 [ 82.3]	97,964		98,900
d	(　 ) 64,443	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	76,346	100 [ 88.2]	86,560		87,400
e	(　 ) 107,362	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	111,020	100 [ 115.1]	96,455		97,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,200 円／㎡]

仙台泉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,565,200	6,886,700	20,678,500	13,356,300	7,322,200	（　0.9690） 7,095,212	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	173,053,951 円　　　　（　 59,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	2,901 ㎡	60.0 m x 48.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗建物を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	2,670	2,400,000	6.0	14,400,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		2,400,000		14,400,000
								0

⑨年額支払賃料	2,400,000 円　×　12ヶ月　＝　 28,800,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,800,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,440,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,360,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 205,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,565,200 円　　　　（　 9,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,690 円/㎡　月額支払賃料（　 2,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	844,000 円	211,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,152,000 円	28,800,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,211,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,152,200 円	211,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	316,500 円	211,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,886,700 円　（　　　　　　 2,374 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9690

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	211,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,356,300 円（　　　　　 4,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,565,200 円
②総費用	6,886,700 円
③純収益　①－②	20,678,500 円
④建物等に帰属する純収益	13,356,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,322,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,095,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,053,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台泉 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番７	3700001186121-0000
2	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番８	3700001186122-0000
3	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番９	3700000675967-0000
4	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番１０	3700001186123-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考