別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台泉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 699,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区泉中央４丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 1,554  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
地区計画等

(90,300)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗が建ち
並ぶ路線商業地域
 西25m県道、背面道 水道、ガス、下水 泉中央

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 泉中央駅を中心とした県道仙
台泉線「泉中央通り」沿いの
商業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 泉中央駅東方

230m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 泉中央地区の大型商業施設が集積する中心商業地域である。泉中央駅前の大型商業施設は空き店舗のままとなっ
ているが、泉区役所の建替えが進行し利便性の向上が見込まれ、地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄「泉中央」駅を中心とする仙台市北部の商業地域。需要者の中心は、マンション開発業者や店舗
展開をする事業者。泉中央駅を中心に商業集積が進んでおり、供給が少ないため需要は強い。市場の中心価格帯は、画
地規模・建築条件等により取引価格には幅あり、見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例から比準しており、市場実態を反映している。近年の地価上昇に比べ賃料の上昇が弱
く、建築費の高騰もあり、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑
定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は上昇傾向にあるものの、中心商業地域
への物件取得姿勢は積極的であり、地価は上
昇傾向が続いている。


泉中央駅前の大型商業施設は閉店状態にある
が、泉区役所の建替えが進んでおり、さらな
る利便性の向上が期待されており、需要は強
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
２０
-1012		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32m市道、
東28m、角地
商業

(100,400)
b ２６１３０
１０
-1044		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
西6m、二方路
近商
地区計画等
(90,300)
c ２６１３０
７０
-1003		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
d ２６１３０
１０
-1047		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
525,884  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
533,975 		 100
[  98.0]
544,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
545,000 
b (　           ) 
325,811  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
343,498 		 100
[  76.8]
447,263 
447,000 
c (　           ) 
366,934  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
434,508 		 100
[  90.3]
481,183 
481,000 
d (　           ) 
251,064  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
264,215 		 100
[  62.5]
422,744 
423,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



仙台泉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

119,065,684 
23,792,987 
95,272,697 
68,266,000 
27,006,697 		 （　0.9332）
25,202,650 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    614,698,780 円　　　　（　    396,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 470.00 ＲＣ9 4,230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   1,554 ㎡     43.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２～９階：１ＬＤＫタイプ、専有面積約３５㎡ ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 各階の用途に応じたレンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
470.00 
85.0 
399.50 
3,500 
1,398,250 		 10.0  13,982,500 
0.0  0 

 2～ 9		 居宅
470.00 
90.0 
423.00 
2,497 
1,056,231 		 2.0  2,112,462 
1.0  1,056,231 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,230.00 
89.4 
3,783.50 

9,848,098 		 30,882,196 
8,449,848 
⑨年額支払賃料      9,848,098 円　×　12ヶ月　＝　     118,177,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,783.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       118,177,176 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,500,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,133,859 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 116,543,317 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,882,196 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         440,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        8,449,848 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　       2,082,296 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     119,065,684 円　　　　（　        76,619 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,557 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,497 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,280,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,907,087 円  　　　      122,677,176　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,551,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,914,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,792,987 円　（　　　　　　        15,311 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   4,230.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 68,266,000 円  
（　　　　　        43,929 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 119,065,684 円      
②総費用 23,792,987 円      
③純収益　①－② 95,272,697 円      
④建物等に帰属する純収益 68,266,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,006,697 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,202,650 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    614,698,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     396,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区泉中央四丁目５番２
 3700000704478-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台泉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.
鑑定評価額 706,000,000 円  １㎡当たりの価格 454,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区泉中央４丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 1,554  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等
高度地区4種

(90,300)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗が建ち
並ぶ路線商業地域
 西25m県道、背面道 水道、ガス、下水 泉中央

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.7 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成６年頃に換地処分が完了
した土地区画整理事業による
商業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 泉中央駅東方

230m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市副都心の商業地域としてほぼ熟成しており、当分の間現状程度で推移するものと考察した。供給は極めて
少なく、需要は多いことから、地価は上昇傾向で推移しているが、やがて横這いに転じるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    454,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉区内の地下鉄南北線「泉中央」駅を中心とする商業地域一円と判断される。需要者の中心は、高層の
店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等の取得を目指す法人である。投資法人やマンション開発業者等の需要は依然とし
て根強く、高値取引も散見される状況にある。需要の中心は、１，５００㎡程度の更地で６．１～７．５億円程度と推
定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗付事務所ビルや共同住宅取得目的の取引が主で、泉中央地区内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、
標準地周辺は泉中央駅に近いオフィス街であることから店舗、事務所に対する借り手需要が多いが、収益価格は、一部
に想定要因が介在する。従って、本件においては、比準価格を標準として、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉区の商業地域については、旺盛な需要を反
映して地価の上昇傾向が継続している。



副都心泉中央地区の中心部に位置する地域で
、地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
１０
-1044		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
西6m、二方路
近商
地区計画等
(90,300)
b ２６１３０
２０
-90		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
南6m、二方路
近商
地区計画等
(100,300)
c ２６１３０
２０
-1012		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32m市道、
東28m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
d ２６１３０
６０
-1038		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
325,811  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
343,498 		 100
[  75.8]
453,164 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
453,000 
b (　           ) 
513,097  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
503,812 		 100
[ 109.3]
460,944 
461,000 
c (　           ) 
525,884  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
482,899 		 100
[ 107.9]
447,543 
448,000 
d (　           ) 
447,886  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
495,810 		 100
[  72.6]
682,934 
683,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -0.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    454,000 円／㎡]  



仙台泉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であるため適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

132,309,682 
30,262,722 
102,046,960 
75,922,000 
26,124,960 		 （　0.9332）
24,379,813 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    594,629,585 円　　　　（　    383,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所付共同住宅 470.00 ＲＣ9 4,270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
高度地区4種		 90 ％   300 ％   300 ％   1,554 ㎡     43.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上はシングルタイプ平均専有面積３０㎡程度の共同住宅、高層店舗、事務所兼共同住宅。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
470.00 
85.0 
399.50 
4,288 
1,713,056 		 6.0  10,278,336 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
470.00 
87.0 
408.90 
3,573 
1,461,000 		 6.0  8,766,000 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
470.00 
90.0 
423.00 
2,680 
1,133,640 		 0.0  0 
1.0  1,133,640 
塔屋
  ～  		 塔屋
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,270.00 
88.3 
3,769.40 

11,109,536 		 19,044,336 
7,935,480 
⑨年額支払賃料     11,109,536 円　×　12ヶ月　＝　     133,314,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,769.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       133,314,432 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       4,500,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     7,717,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 130,096,824 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,044,336 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         269,668 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        7,935,480 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2594　＝　       1,943,190 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     132,309,682 円　　　　（　        85,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,573 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,950,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,890,722 円  　　　      137,814,432　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,904,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,138,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,190,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,190,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,262,722 円　（　　　　　　        19,474 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   4,270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,922,000 円  
（　　　　　        48,856 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 132,309,682 円      
②総費用 30,262,722 円      
③純収益　①－② 102,046,960 円      
④建物等に帰属する純収益 75,922,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,124,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,379,813 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,688 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    594,629,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     383,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区泉中央四丁目５番２
 3700000704478-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考