令和8年1月15日　提出 仙台泉 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -38 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　野口　沙帆   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区鶴が丘４丁目１８番５ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代中頃に分譲され た丘陵性の大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の古い住宅団地で、区では人口減少・高齢化が進行。物価高・金利上昇が取引にも影響を与えつつあり、 地価動向は弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴が丘団地を中心とする泉中央駅東方の丘陵地に形成された住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅の 取得を目的とする個人等と考えられる。市中心部等と比較した相対的な割安感から、一定の需要はみられるものの、物 価高・金利上昇等の影響により、地価はやや弱い動きになっている。市場の中心となる土地の価格帯は、２２０㎡程度 の更地で１，７００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした郊外型の住宅団地で、経済合理性のある賃貸アパート等の運営が困難であるため、収益還元法の 適用を断念した。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心となり、取引価格の水 準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、実証的な比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　仙台泉（県） -6            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・金利上昇が土地取引動向にも影響を 与えつつあり、特に影響の出やすい郊外部の 需給の変化には注視が必要である。 丘陵地の古い住宅団地であるが、近年画地の 細分化利用も散見される。一定の取引もみら れるものの、地価は下落に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ -1.5 ％