令和8年1月16日　提出 仙台泉 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -36 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区北高森１２番１２ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泉区北部郊外丘陵地に造成さ れた区画整然とした住宅地域 。泉パークタウンに隣接。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北西方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉パークタウンに隣接し、高台に位置する住環境の良好な住宅団地。中古住宅の取引が主体であるが、近年はや や停滞気味。当面、それらの要因を含み地価は推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、隣接する泉パークタウンを含む住宅地域一帯で、住環境の良好な住宅地域の範囲。需要者は市内中心部 もしくは区内や近隣市町村の業務地域などに通勤する個人が中心と考えられる。地下鉄駅からの接近性は劣るが、周辺 に商業施設もあり、不動産需要は安定している。市場では、中古住宅が取引の主体となる。需要の中心となる価格帯は 、新築戸建物件とすると３０００万円以上と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が土地取引の中心となる。よって代替性を有する取引事例を基に試 算した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお当該地域は、取得者 が一戸建の専用住宅を主体とした良好な居住環境の形成を図る地域であり、本来の賃貸市場が成立しているとは言い難 く、収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [104.0] 100 [104.9] [103.0] 100 94,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が 進む中でも低金利は継続しており、価格の上 昇は続いてきた。一方で、天井感から需要の 減退も見られる。 泉区郊外のパークタウンに隣接した住宅団地 。地域要因に大きな変動はないが、取引件数 はやや減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％