令和8年1月15日　提出 仙台泉 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -13 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区松陵５丁目５番５ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年代に土地区画整理 事業で開発・分譲された大規 模住宅団地。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅から距離はあるが、駅周辺住宅地に比した割安感から根強い需要がある。しかし、高齢化、人口減に加 え物価高や建築費高騰の影響から地価は弱含みであり、当面地価上昇率は鈍化から横ばい傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道４号東側丘陵地に広がる住宅地域一帯。需要者は市内中心部や近隣市町村へ通勤する住宅一次取得 者層が中心。国道４号西側住宅地に比した割安感から地価は上昇傾向だったが、近時は泉区全体の地合いと同様に弱含 みに転じている。中古住宅取引の多いエリアで新築住宅の供給は少ないが、市場の中心価格帯は、敷地面積１２０㎡程 度の新築建売で総額３１００万円から３５００万円程度、２３０㎡程度の更地で１８００万円から２０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決 定する傾向が強く、比準価格はこの意思決定過程を反映し説得力が高い。また近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅主体 の住宅団地であり、転勤等で戸建住宅賃貸が希にある程度で収益性アプローチはなじまないため収益価格は試算しなか った。よって本件では、上記の通り代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 95.1] [100.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区は、高齢化、人口減少等の影響を受け、 仙台市他区に先駆けて不動産需要が減退し始 めており、区全体で地価上昇率は鈍化傾向。 熟成した郊外丘陵の住宅団地。国道４号西側 住宅地に比した割安感はあるものの、人口減 少、建築費高騰等の影響から地価は弱含みと なっている。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％