令和8年1月16日　提出 仙台泉 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.

鑑定評価額 312,000,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区泉中央３丁目２７番１２ ②地積 　(㎡) 885   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 地区計画等 1.5:1 共同住宅 ＲＣ7 中高層マンション、 店舗等が混在する住 宅地域 南東16m市道 水道、ガス、下水 泉中央 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄「泉中央」駅から徒歩 圏の区画整然とした住宅地域 。 街 路 基準方位北１６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅北東方 660m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 分譲マンションの販売状況は順調であり、マンション用地の希少性は依然として高い。泉区役所の建替えが進ん でおり利便性の向上が見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    352,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              328,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄南北線「泉中央」駅及び「八乙女」駅から徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は、マンション開発 業者、大手不動産事業会社。区画整然とした居住環境の良好な地域で、最寄駅や商業施設等にも近いことから利便性が 高く、マンション需要は堅調である。市場の中心価格帯は、画地規模・建築条件等により取引価格には幅があり、見い だせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、マンション用地として類似性の高い取引事例より試算しており、市場の実態を反映している。開発法によ る価格は、ディベロッパーの投資採算性に着目し、販売価格、建築工事費及び投下資本収益率等は適切であるが、想定 要素が多い。以上より、比準価格を採用し、開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    318,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰はあるものの、緩和的な金融環 境は当面維持される見通しで、生活利便性に 優れた地域の取引価格水準は高値圏で推移し ている。 泉区役所の建替えが進行しており、泉中央駅 周辺のさらなる利便性向上が期待され、マン ション用地の希少性は高く、需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％