別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台泉 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.
鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区東黒松１７番３１
｢東黒松１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 黒松

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 黒松駅徒歩圏だが、幅員４ｍ
程度の行止まり道路も多いや
や街路条件の劣る住宅地域		 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ市道		 交通

施設		 黒松駅北東方

710m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅徒歩圏の住宅地域で、街路条件にやや難があるものの、地下鉄駅をはじめとした各種施設への接近性に
優れ利便性が高いことから、需要が減退しつつある泉区内にあっても、地価は当面上昇傾向で推移すると予想。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「黒松駅」「八乙女駅」周辺の住宅地域。需要者の中心は戸建住宅一次取得者層だが、老朽建物解体前提
や中古住宅リフォーム転売目的の不動産業者の需要も多い。総額抑制のため敷地面積１１０㎡前後の小規模画地分譲も
多くみられ、敷地面積２００㎡程度の新築建売の総額５０００万円前後に対し、敷地面積１１０㎡程度の新築建売は総
額３５００万円程度となっている。また、土地は２００㎡程度の更地で２４００万円前後が取引の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内にはアパートも存するが、収益性より居住の快適性を重視する戸建住宅地であり、賃料が土地価格に見合う
だけの相場水準を形成できていないため、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は実際に市場で成立した現実
の需給動向を反映した実証的価格であり、複数の取引事例をもとに試算されている。よって、本件においては比準価格
を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[122.8]		 [104.0]
100		 118,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉区は、高齢化、人口減少等の影響を受け、
仙台市他区に先駆けて不動産需要が減退し始
めており、区全体で地価上昇率は鈍化傾向。


街路条件にやや難はあるが、各種施設への接
近性等、利便性に着目した需要は根強く、需
要が減退している泉区でも、地価は依然上昇
傾向を維持。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
３０
-12		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.9m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２６１３０
４０
-81		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北6m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,80)
c ２６１３０
６０
-2		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２６１３０
６０
-1068		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２６１３０
４０
-41		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
112,356 		 100
[  98.0]
114,649 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
120,854  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
115,325 		 100
[ 100.0]
115,325 
120,000 
c (　           ) 
123,562  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
129,190 		 100
[ 100.0]
129,190 
134,000 
d (　           ) 
110,976  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
108,232 		 100
[  94.1]
115,018 
120,000 
e (　           ) 
137,631  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.5]
116,172 		 100
[ 100.0]
116,172 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



仙台泉 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発時期の古い住宅団地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,746,691 
716,250 
3,030,441 
2,281,600 
748,841 		 （　0.9722）
728,023 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     18,200,575 円　　　　（　     83,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.84 Ｗ2 167.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   218 ㎡     14.3 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ平均専有面積２８㎡程度の低層共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.84 
100.0 
83.84 
1,811 
151,834 		 1.0  151,834 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
83.84 
100.0 
83.84 
1,848 
154,936 		 1.0  154,936 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
167.68 
100.0 
167.68 

306,770 		 306,770 
0 
⑨年額支払賃料        306,770 円　×　12ヶ月　＝　       3,681,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,681,240 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       238,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,742,366 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,770 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           4,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,746,691 円　　　　（　        17,187 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,848 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,250 円  　　　        3,981,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,000 円  　　　　     32,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         716,250 円　（　　　　　　         3,286 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     167.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,281,600 円  
（　　　　　        10,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,746,691 円      
②総費用 716,250 円      
③純収益　①－② 3,030,441 円      
④建物等に帰属する純収益 2,281,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 748,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 728,023 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,200,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区東黒松１７番３１
 3700000655834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台泉 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区東黒松１７番３１
｢東黒松１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 黒松

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和４０年代に開発された丘
陵地の住宅団地。		 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 黒松駅北東方

710m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域で街路条件がやや劣るが、地下鉄駅から徒歩圏にあり、需要は底堅い。周辺の住宅団地と比べ割安
感があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄南北線「黒松」駅を中心とする丘陵地の住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅の取得を目的とす
る仙台市内に勤務する個人。街路条件がやや劣るが、地下鉄駅からの接近性が良好で、需要は底堅い。市場の中心価格
帯は、２２０㎡程度の土地で２６００万円程度、画地分割が進んでおり土地１２０㎡程度の新築建売住宅で３３００万
円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住の快適性を重視する戸建住宅が中心の住宅地域で、地下鉄駅から徒歩圏のためアパートも存するが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、東黒松地区に存する類似性の高い取引事例
に基に試算された比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[113.3]		 [104.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は上昇傾向にあり、建築費の高騰や物価
高の影響があるものの、宅地需要は安定して
いる。


丘陵地の住宅地域で街路条件がやや劣るが、
地下鉄駅から徒歩圏で相対的な割安感があり
、需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
４０
-1007		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２６１３０
４０
-1008		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２６１３０
４０
-41		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ２６１３０
６０
-2		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２６１３０
３０
-12		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,089  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.2]
121,838 		 100
[ 100.0]
121,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
131,738  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.2]
121,535 		 100
[ 100.0]
121,535 
126,000 
c (　           ) 
137,631  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.5]
120,093 		 100
[ 100.0]
120,093 
125,000 
d (　           ) 
123,562  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
127,075 		 100
[ 100.0]
127,075 
132,000 
e (　           ) 
109,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
112,356 		 100
[ 100.0]
112,356 
117,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +18.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



仙台泉 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,536,125 
666,522 
2,869,603 
2,238,820 
630,783 		 （　0.9722）
613,247 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     15,331,175 円　　　　（　     70,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.84 Ｗ2 167.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   218 ㎡     14.3 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、専有面積約２１㎡、総戸数８戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.84 
100.0 
83.84 
1,666 
139,677 		 1.0  139,677 
1.0  139,677 

 2～ 2		 住宅
83.84 
100.0 
83.84 
1,698 
142,360 		 1.0  142,360 
1.0  142,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
167.68 
100.0 
167.68 

282,037 		 282,037 
282,037 
⑨年額支払賃料        282,037 円　×　12ヶ月　＝　       3,384,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,384,444 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       221,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,463,377 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           282,037 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           3,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          282,037 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          68,771 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,536,125 円　　　　（　        16,221 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,737 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,698 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,200 円  　　　　     31,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 184,222 円  　　　        3,684,444　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,900 円  　　　　     31,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,400 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,400 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         666,522 円　（　　　　　　         3,057 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     167.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,238,820 円  
（　　　　　        10,270 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,536,125 円      
②総費用 666,522 円      
③純収益　①－② 2,869,603 円      
④建物等に帰属する純収益 2,238,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 630,783 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 613,247 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,813 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,331,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区東黒松１７番３１
 3700000655834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考