別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台泉 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区旭丘堤２丁目１２番５１
｢旭丘堤２－１５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パートが建ち並ぶ住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 黒松

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄南北線・黒松駅の徒歩
圏にあり、八乙女中に近接。		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 黒松駅南東方

350m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 １９５０年代に造成された住宅団地。地下鉄駅や都心への接近性に優れており、４ｍ道路が多いが、幹線道路へ
の接続も良く利便性は良い。当面、地価は安定的に推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄南北線旭ヶ丘駅もしくは黒松駅の徒歩圏の住宅地域。同一需給圏は地下鉄南北線を利用する住宅地
域一帯。需要者は、市内中心部の他、区内や近隣市町村の業務地域などに通勤する購買層が中心と考えられる。利便性
の良好な住宅団地で、住宅需要は堅調に推移しており、地価は上昇を続けている。需要の中心となる価格帯は、新築戸
建物件については４５００～５０００万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が土地取引の中心となる。よって代替性を有する取引事例を基に試
算した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお当該地域は、取得者
が一戸建の専用住宅を主体とした良好な居住環境の形成を図る地域であり、本来の賃貸市場が成立しているとは言い難
く、収益還元法の適用は断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 91.8]		 [104.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が
進む中でも低金利は継続しており、価格の上
昇は続いてきた。一方で、天井感から需要の
減退も見られる。

古い住宅団地で４ｍ道路が多く街路条件はや
や劣るが、地下鉄駅徒歩圏で利便性良く、需
要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
４０
-76		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
北4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２６１３０
８０
-1029		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4.1m市道、
中間画地
２住居

(60,164)
c ２６１３０
５０
-17		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２６１３０
６０
-1046		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２６１３０
６０
-2		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,341  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
152,222 		 100
[ 100.9]
150,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
143,357  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
143,495 		 100
[  98.4]
145,828 
152,000 
c (　           ) 
166,038  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.8]
137,567 		 100
[  94.1]
146,192 
152,000 
d (　           ) 
134,259  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
134,786 		 100
[  92.7]
145,400 
151,000 
e (　           ) 
123,562  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
127,438 		 100
[  86.2]
147,840 
154,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



仙台泉 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,492,923 
693,190 
2,799,733 
2,130,240 
669,493 		 （　0.9691）
648,806 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     16,220,150 円　　　　（　     76,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.00 Ｗ2 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   211 ㎡     13.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２７㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
81.00 
100.0 
81.00 
1,705 
138,000 		 1.0  138,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.00 
100.0 
81.00 
1,740 
141,000 		 1.0  141,000 
1.0  141,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
100.0 
162.00 

279,000 		 279,000 
141,000 
⑨年額支払賃料        279,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,348,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,348,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       181,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,454,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           279,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           3,976 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          141,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          34,747 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,492,923 円　　　　（　        16,554 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,800 円  　　　　     31,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 145,440 円  　　　        3,636,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      269,400 円  　　　　     31,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,550 円  　　　　     31,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,700 円  　　　　     31,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         693,190 円　（　　　　　　         3,285 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9691    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,130,240 円  
（　　　　　        10,096 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,492,923 円      
②総費用 693,190 円      
③純収益　①－② 2,799,733 円      
④建物等に帰属する純収益 2,130,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 669,493 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 648,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,220,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区旭丘堤二丁目１２番５１
 3700000575773-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台泉 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区旭丘堤２丁目１２番５１
｢旭丘堤２－１５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パートが建ち並ぶ住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 黒松

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和４０年代に開発された旭
丘堤団地内の住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 黒松駅南東方

350m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 古い時期に開発された住宅地域で、既存の建物を取壊す際には画地の細分化が進むものと予測する。堅調な需要
を反映し、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は最寄駅に比較的近い泉区南東部及び青葉区北東部の住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は泉区及
び青葉区在住の標準的所得者層となっている。利便性及び居住環境の比較的良好な住宅地域で、住宅需要は堅調に推移
している。ここ数年、不動産取引は増加傾向にあり、地価は上昇を継続している。市場の中心価格帯は更地で総額３３
００万円程度となっている。なお、築年数の古い中古住宅の取引が多く見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近いことから一部にアパート等の共同住宅が見られる旧来からの住宅地域となっているが、土地価格に見合う
適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向
を直接反映する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準と
し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.8]		 [104.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉区の住宅地は、利便性等が良好で地価が上
昇している駅周辺と建売住宅の販売状況が思
わしくなく地価が下落し始めている郊外の二
極化が見られる。

古い時期に開発された住宅地域で、地域要因
に大きな変動はない。最寄駅徒歩圏であるこ
となどから、需要は堅調で、地価は上昇基調
にある。

南側道路で日照、通風等居住の快適性が優れ
るものの、変動状況としては特段の要因はな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
１０
-1035		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ２６１３０
５０
-16		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ２６１３０
５０
-1011		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
西4m、角地
１低専

(50,80)
d ２６１３０
５０
-50		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(52,105)
e ２６１３０
５０
-78		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(52,110)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,716  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,813 		 100
[ 100.0]
154,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
128,673  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.0]
136,748 		 100
[  98.0]
139,539 
145,000 
c (　           ) 
141,339  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
139,874 		 100
[  98.0]
142,729 
148,000 
d (　           ) 
194,059  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.0]
159,439 		 100
[ 100.0]
159,439 
166,000 
e (　           ) 
194,204  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.0]
159,558 		 100
[ 100.0]
159,558 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



仙台泉 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,391,444 
588,897 
2,802,547 
2,174,650 
627,897 		 （　0.9722）
610,441 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     15,261,025 円　　　　（　     72,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.00 Ｗ2 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   211 ㎡     12.9 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積約２７㎡、各階３戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
81.00 
100.0 
81.00 
1,634 
132,354 		 1.0  132,354 
1.0  132,354 

 2～ 2		 住宅
81.00 
100.0 
81.00 
1,667 
135,027 		 1.0  135,027 
1.0  135,027 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
100.0 
162.00 

267,381 		 267,381 
267,381 
⑨年額支払賃料        267,381 円　×　12ヶ月　＝　       3,208,572 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,208,572 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       174,829 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,321,743 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           267,381 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           3,810 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          267,381 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          65,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,391,444 円　　　　（　        16,073 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,705 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,667 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 104,897 円  　　　        3,496,572　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,200 円  　　　　     30,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         588,897 円　（　　　　　　         2,791 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,174,650 円  
（　　　　　        10,306 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,391,444 円      
②総費用 588,897 円      
③純収益　①－② 2,802,547 円      
④建物等に帰属する純収益 2,174,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 627,897 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 610,441 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,893 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,261,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区旭丘堤二丁目１２番５１
 3700000575773-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考