令和8年1月16日　提出 仙台泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区桂２丁目１５番１１ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉中央 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 民間の開発としては国内最大 規模の住宅団地内の住宅地域 。 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 「泉パークタウン」の桂地区に存する住宅地域である。民間開発では国内最大規模の住宅団地内にあって住環境 に優れ利便性も高く、安定的な需要がある。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、「泉パークタウン」及びその周辺の環境の優れた住宅地域である。主たる需要者は、戸建住宅取得を目 的とする個人である。「泉中央」駅からは距離があるものの、整備の行き届いた街路や公園が配された大規模団地であ り、店舗等の利便施設も多く、需要は安定的である。取引の中心となる価格帯は、２３０㎡程度の土地で２，５００～ ２，８００万円程度　、新築戸建は５，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は桂地区内の戸建住宅地の取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規範性が高 い。一方、収益価格については、戸建住宅が建ち並ぶ地域で地区計画によりアパート等の共同住宅は建築できないため 、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [104.0] 100 [ 87.1] [104.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利や建設コストの上昇等が懸念される中で も、依然続く良好な資金調達環境の下、仙台 市の地価は一部地域を除き上昇基調を維持し ている。 民間開発では国内最大規模の住宅団地内にあ って居住環境に優れ、利便性も高く、需要は 安定的である。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％