令和8年1月16日　提出 仙台太白 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 5-7 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区富沢西４丁目２０番１５ ②地積 　(㎡) 1,043   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 地区計画等 1:2 デイサービスセンタ ー Ｓ1 区画整理により形成 された新興の路線商 業地域 北25m市道 水道、ガス、下水 富沢 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄「富沢」駅西側の新市 街地「富沢ウェストタウン」 の中央部に位置する商業地域 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 富沢駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄「富沢」駅西側の新市街地富沢ウェストタウンを東西に横断する幹線道路沿いに位置しており、この新興 住宅地における商業の中心的な役割を担っており、地価は今後とも上昇基調を維持して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市内の路線商業地域の圏域。需要者の中心は自己の業務用目的で県内外に店舗展開する企業のほか、 事業所・各種商業施設の進出を検討する地元企業等である。新興路線商業地域であるが、車両通行量は多く、比較的短 期間に店舗等の連坦度が高まっており、空地もほとんど無くなっていることから、需要の旺盛さが窺える。なお、画地 条件・建物規模・構造・用途等により取引価格が大きく異なる為、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主要幹線街路沿いに形成された路線商業地域で、賃貸用の店舗・事務所等も見受けられる。しかし、不動産投資に見合 う合理的な賃料水準が形成されておらず、収益性は乏しく、需要者の多くは、土地の収益性を顧慮しながらも、圏域内 の競合地域の地価水準を比較考慮して意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実態をより反映している比準 価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 5-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [ 56.8] [100.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調、雇用・所得環境改 善、個人消費の増加等から太白区都心部及び その周辺の商業地では、店舗需要の堅調さが 継続している。 商業施設の集積・繁華性の向上、通過車輛の 増加に加え、背後住宅地域も熟成度が高まっ てきており、店舗需要は堅調であり、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％