別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
仙台太白 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区西多賀１丁目５３０番１２
｢西多賀１－２３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 スーパー、店舗、住
宅等が混在する近隣
商業地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 長町南

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２８６号と旧笹谷街道を
結ぶ街路沿いに形成された既
成商業地域		 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 長町南駅西方

1.8km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は主要幹線街路背後の既存商業地域で、集客力を有するスーパー隣接するなど一定の商業集積が認めら
れ、周辺住宅地需要の下支えもあり、地価は当面上昇傾向で推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、太白区内の近隣商業地域および住商混在地域である。需要者は地場の法人のほか、賃貸住宅の建設等を
企図する不動産業者等である。地域は小規模な店舗・事務所等を主体として形成されており、集客力を有するスーパー
の立地も見られることから、商況は一定水準を維持している。既成の商業地域であるため、物件供給および取引事例は
僅少であり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は主要幹線街路の背後に形成された商業地域であり、周辺には賃貸に供されている店舗等も見られるが、不動
産投資に見合う合理的な賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。需要者の多くは、土地の収益性
も勘案しつつ、圏域内の競合地域における地価水準を比較検討のうえ意思決定を行うのが一般的であることから、市場
の実態をより反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費行動の多様化や業態の再編を背景に、来
店利便性や視認性に優れた立地に対する商業
地需要は底堅く推移している。


スーパーや小規模店舗等が共存し一定の繁華
性を有するとともに、周辺においては住宅地
需要が堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
３０
-7		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
b ２６１４０
２０
-44		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
c ２６１４０
２０
-43		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
d ２６１４０
３０
-27		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
北西6.1m、
角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
e ２６１４０
９０
-67		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
西4m、角地
近商
高度地区4種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,612  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[  60.0]
94,967 		 100
[  91.0]
104,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
94,684  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
96,262 		 100
[  94.6]
101,757 
102,000 
c (　           ) 
100,889  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
100,988 		 100
[  96.5]
104,651 
105,000 
d (　           ) 
98,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
97,901 		 100
[  88.2]
110,999 
111,000 
e (　           ) 
99,812  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
113,897 		 100
[ 109.3]
104,206 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



仙台太白 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,731,098 
3,093,286 
8,637,812 
7,783,600 
854,212 		 （　0.9549）
815,687 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,894,805 円　　　　（　     67,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 208.00 Ｓ3 624.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   297 ㎡     10.7 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２・３階：事務所（各階フロア貸し） ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 低層の店舗・事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
208.00 
75.0 
156.00 
2,501 
390,156 		 6.0  2,340,936 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
208.00 
85.0 
176.80 
1,751 
309,577 		 3.0  928,731 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
208.00 
85.0 
176.80 
1,751 
309,577 		 3.0  928,731 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
624.00 
81.7 
509.60 

1,009,310 		 4,198,398 
0 
⑨年額支払賃料      1,009,310 円　×　12ヶ月　＝　      12,111,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     509.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,111,720 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       692,368 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,671,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,198,398 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          59,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     21,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           297 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,731,098 円　　　　（　        39,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,501 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 732,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 618,186 円  　　　       12,363,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      254,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,244,400 円  　　　　    122,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,093,286 円　（　　　　　　        10,415 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     624.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,783,600 円  
（　　　　　        26,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,731,098 円      
②総費用 3,093,286 円      
③純収益　①－② 8,637,812 円      
④建物等に帰属する純収益 7,783,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 854,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 815,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,894,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区西多賀一丁目５３０番１２
 3700000451661-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台太白 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区西多賀１丁目５３０番１２
｢西多賀１－２３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 スーパー、店舗、住
宅等が混在する近隣
商業地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 長町南

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２８６号と旧笹谷街道を
結ぶ市道沿いに位置する近隣
型の既存商業地域		 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 長町南駅西方

1.8km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣住民向けの中小規模の店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、集客力のあるスーパーに隣接して商況は
概ね安定的。背後地での底堅い住宅地需要による下支えもあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、太白区内の近隣商業地域及び住商混在地域一帯。需要者の中心は、市内の法人や個人事業者が中心であ
るが、賃貸住宅の建設や戸建分譲目的の不動産業者等も考えられる。郊外型大規模店舗への顧客流出の影響は認められ
るものの、中規模スーパーを中心に一定の繁華性を維持。利便性の良さから、住宅関連用地としての需要も底堅いもの
となっている。なお、需要の中心となる価格帯は画地規模等により異なるため見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣型の既存商業地域であり、自用の店舗・事務所のほか、一部に賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。需要者の多くは投資採算性に留意しながらも他の競合地域の
地価水準を比較検討して意思決定を行うと考えられる。よって、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高に伴い個人消費にやや鈍さも見られる
が中心市街地やロードサイドでの業務用地需
要は依然堅調。鉄道駅周辺ではマンション用
地需要も根強い。

国道背後に形成された西多賀地区の中心的な
既存商業地域であり、近隣向けの店舗・事務
所等が連坦。住宅用地需要の底支えもあり、
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４１
００
-322		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(80,300)
b ２６１４０
３０
-27		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
北西6.1m、
角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
c ２６１４０
２０
-44		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
d ２６１４０
９０
-67		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
西4m、角地
近商
高度地区4種
(90,300)
e ２６１４０
７０
-311		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
南41m、
二方路
２住居
高度地区3種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,615  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
110,726 		 100
[  96.0]
115,340 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
98,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
97,901 		 100
[  94.0]
104,150 
104,000 
c (　           ) 
94,684  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
96,262 		 100
[  93.5]
102,954 
103,000 
d (　           ) 
99,812  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
113,897 		 100
[ 108.2]
105,265 
105,000 
e (　           ) 
138,616  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
143,865 		 100
[ 143.2]
100,464 
100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



仙台太白 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,184,777 
3,209,591 
8,975,186 
8,166,400 
808,786 		 （　0.9549）
772,310 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     18,836,829 円　　　　（　     63,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 208.00 Ｓ3 624.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   297 ㎡     10.7 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２・３階：事務所（各階フロア貸し） ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 低層の店舗・事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
208.00 
75.0 
156.00 
2,600 
405,600 		 6.0  2,433,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
208.00 
85.0 
176.80 
1,820 
321,776 		 3.0  965,328 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
208.00 
85.0 
176.80 
1,820 
321,776 		 3.0  965,328 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
624.00 
81.7 
509.60 

1,049,152 		 4,364,256 
0 
⑨年額支払賃料      1,049,152 円　×　12ヶ月　＝　      12,589,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     509.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,589,824 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       719,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,122,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,364,256 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          61,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     21,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           297 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,184,777 円　　　　（　        41,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 768,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 642,091 円  　　　       12,841,824　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      237,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,305,600 円  　　　　    128,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,209,591 円　（　　　　　　        10,807 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 199,000 円／㎡　×　     624.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,166,400 円  
（　　　　　        27,496 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,184,777 円      
②総費用 3,209,591 円      
③純収益　①－② 8,975,186 円      
④建物等に帰属する純収益 8,166,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 808,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 772,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,836,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区西多賀一丁目５３０番１２
 3700000451661-0000
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備考