令和8年1月16日　提出 仙台太白 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 5-5 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区秋保町湯元字薬師２７番２ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車付置義務 土砂災害警戒区域 (90,360) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、旅館等が 建ち並ぶ商業地域 南西6m県道 水道、下水 仙台 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋保温泉街の中心地域で、ス ーパー、飲食等の店舗、旅館 等が混在する商業地域 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 仙台駅南西方 19.0km 法令 規制 商業 (90,360) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 このところ宮城県内は国内のみならず海外からの旅行者も増え、秋保地区の観光客数は増加傾向にあり、温泉街 に活気が見られる。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の観光地に存する商業地域及び県南市町の商業地域、商住混在地域。需要者は中小規模の法人、個人 事業者等である。近年は国内のみならずインバウンドによる海外からの観光客も増え、温泉街には活気が見られ、商業 地需要は回復傾向にある。土地の形状、規模、建物の状況等により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は 見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は自己所有の店舗併用住宅等が多くを占める地域で、賃貸物件はほとんど無く賃貸市場は成立し ていないので、収益還元法は適用しなかった。当該地域では自己使用目的の取引が中心となっていることから、本件に おいては市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蔵王 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 54.8] [ 97.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮城県内の観光地においては、国内のみなら ず海外からの観光客が増加傾向にあり、特に 仙台中心部からアクセスの良い観光地で活気 が見られる。 仙台中心部からアクセスの良い秋保地区にお いては国内外からの観光客が増加傾向にあり 、ホテルや店舗等も賑わいが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％