別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台太白 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-4 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小関　富雄   TEL.
鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
｢長町南１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 708  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務
埋蔵文化財包蔵地

(100,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 区役所周辺に店舗、
事務所等が混在する
商業地域		 西36m県道、背面道 水道、ガス、下水 長町南

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅周辺に位置し、大型
商業施設にも近接する太白区
の中心商業地域		 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 長町南駅南東方

160m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 　商業施設が集積し区役所も立地する地下鉄長町南駅至近の商業地域であり、集客力が高いため、希少性が高く
売り物件は少ない状況で土地需要は非常に高く、今後も地価は上昇基調にて推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は仙台市内の鉄道・地下鉄駅に近い商業地域一円。需要者は事業用不動産として店舗・事務所・マンショ
ン等の開発用地の取得を目的とする不動産会社、事業会社が中心であるが、分譲マンションの建設を目的とする不動産
会社等の参入も考えられる。周辺には大型商業施設や区役所等も立地していて商業繁華性は高く、現状の建築費の高騰
下においても堅調な需要が続いている。需要の中心となる価格帯は７００㎡程度の土地で３．２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　市場分析等に基づき、店舗兼共同住宅を想定して土地残余法を適用したが、土地・建物価格の推移に見合う賃料市場
が遅れていて、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者の不動産会社等が類似不動産の不動産取
引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格にウエイトを置いて、収益価格を関連づけ、代表
標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 79.2]		 [101.0]
100		 452,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産業者や事業会社のマンション適地を中
心にした商業物件等への需要は旺盛である。



地下鉄駅近くに大型商業施設や区役所等が見
られる地域であり、交通利便性は良好で、地
価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
２０
-316		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南30m市道、
東7.2m、
北4.8m、
三方路
商業

(100,400)
b ２６１４０
６０
-33		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西14.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２６１４０
６０
-55		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東27m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
d ２６１４０
９０
-301		 仙台市太白区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m県道、
南9m、角地
近商
高度地区4種
地区計画等
(100,300)
e ２６１４０
９０
-310		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
西6m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
381,332  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
405,897 		 100
[  88.0]
461,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
466,000 
b (　           ) 
293,145  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
348,443 		 100
[  84.4]
412,847 
417,000 
c (　           ) 
400,613  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,827 		 100
[  88.0]
465,713 
470,000 
d (　    346,125) 
384,583  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
405,866 		 100
[  89.0]
456,029 
461,000 
e (　           ) 
346,237  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
363,381 		 100
[  77.0]
471,923 
477,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    458,000 円／㎡]  



仙台太白 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,941,951 
13,780,062 
39,161,889 
31,773,000 
7,388,889 		 （　0.9563）
7,065,995 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    181,179,359 円　　　　（　    256,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 325.00 ＲＣ6 1,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
埋蔵文化財包蔵地		 100 ％   300 ％   300 ％   708 ㎡     24.3 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗：フロア貸し、住宅：ファミリータイプ（平均専有面積４９㎡） ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 中層店舗併用住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
325.00 
75.0 
243.75 
3,772 
919,425 		 6.0  5,516,550 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
3,206 
885,658 		 6.0  5,313,948 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
3,018 
833,723 		 6.0  5,002,338 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
325.00 
90.0 
292.50 
2,075 
606,938 		 2.0  1,213,876 
1.0  606,938 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,950.00 
85.8 
1,673.75 

4,459,620 		 19,474,464 
1,820,814 
⑨年額支払賃料      4,459,620 円　×　12ヶ月　＝　      53,515,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,673.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,515,440 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     3,097,665 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,217,775 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,474,464 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         275,758 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        1,820,814 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2594　＝　         445,869 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    180,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　         2,549 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,941,951 円　　　　（　        74,777 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,772 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,550,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,765,772 円  　　　       55,315,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,375,290 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,069,000 円  　　　　    510,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,780,062 円　（　　　　　　        19,463 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　   1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,773,000 円  
（　　　　　        44,877 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,941,951 円      
②総費用 13,780,062 円      
③純収益　①－② 39,161,889 円      
④建物等に帰属する純収益 31,773,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,388,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,065,995 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,980 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    181,179,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     256,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町南一丁目２０１番３
 3700000444851-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
仙台太白 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-4 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.
鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 454,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
｢長町南１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 708  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務
埋蔵文化財包蔵地

(100,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 区役所周辺に店舗、
事務所等が混在する
商業地域		 西36m県道、背面道 水道、ガス、下水 長町南

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅周辺に位置し、大型
商業施設にも近接する商業地
域		 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 長町南駅南東方

160m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 大型ＳＣ、区役所、事務所等が集積する長町南駅周辺の商業地域である。土地需要は高い一方、供給が限定的で
あることから、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市内の鉄道駅徒歩圏内に位置する商業地域一円である。主たる需要者は、繁華性に着目して店舗等
の開発を行う事業者のほか、利便性を評価して共同住宅の開発を目的とする不動産業者等が想定される。当該地域は高
い商業繁華性と多様な用途特性を有し、地下鉄駅に近接する交通利便性も加味されることから、土地需要は旺盛である
。市場の中心となる価格帯は、７００㎡程度の更地で３億円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅を想定し収益還元法を適用して収益価格を求めたが、土地・建物への投資額に見合う賃料水準が地域内
に形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件における主たる需要者である事業者等は、類似不動産の取引
価格水準を指標として意思決定を行うものと考えられることから、比準価格はより高い説得力を有すると判断した。よ
って、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.7]		 [101.0]
100		 455,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費行動の多様化や業態の再編を背景に、来
店利便性や視認性に優れた立地に対する商業
地需要は底堅く推移している。


区役所、大型ＳＣ、地下鉄駅が集積する地域
であり、繁華性及び利便性を背景に、商業需
要のほか、マンション用地としての需要も認
められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
２０
-316		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南30m市道、
東7.2m、
北4.8m、
三方路
商業

(100,400)
b ２６１４０
９０
-301		 仙台市太白区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m県道、
南9m、角地
近商
高度地区4種
地区計画等
(100,300)
c ２６１３０
２０
-1012		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32m市道、
東28m、角地
商業

(100,400)
d ２６１３０
４０
-1001		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
381,332  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
414,212 		 100
[  94.9]
436,472 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
441,000 
b (　    346,125) 
384,583  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
405,866 		 100
[  85.4]
475,253 
480,000 
c (　           ) 
525,884  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
533,469 		 100
[ 106.7]
499,971 
505,000 
d (　           ) 
390,465  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
405,207 		 100
[  93.1]
435,238 
440,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    467,000 円／㎡]  



仙台太白 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,955,218 
12,483,281 
36,471,937 
29,530,200 
6,941,737 		 （　0.9563）
6,638,383 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    170,214,949 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 325.00 ＲＣ6 1,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
埋蔵文化財包蔵地		 100 ％   300 ％   300 ％   708 ㎡     24.3 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗：フロア貸し、住宅：ファミリータイプ（平均専有面積４９㎡） ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 中層店舗併用住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
325.00 
75.0 
243.75 
3,692 
899,925 		 6.0  5,399,550 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
2,954 
816,043 		 6.0  4,896,258 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
2,584 
713,830 		 6.0  4,282,980 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
325.00 
90.0 
292.50 
2,068 
604,890 		 1.0  604,890 
1.0  604,890 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,950.00 
85.8 
1,673.75 

4,244,468 		 16,393,458 
1,814,670 
⑨年額支払賃料      4,244,468 円　×　12ヶ月　＝　      50,933,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,673.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,933,616 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,199,489 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,294,127 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,393,458 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         226,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        1,814,670 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         433,067 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    130,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　         1,794 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,955,218 円　　　　（　        69,146 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,844,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,624,681 円  　　　       52,493,616　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,231,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,834,800 円  　　　　    474,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       474,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       474,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,483,281 円　（　　　　　　        17,632 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 474,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　   1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,530,200 円  
（　　　　　        41,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,955,218 円      
②総費用 12,483,281 円      
③純収益　①－② 36,471,937 円      
④建物等に帰属する純収益 29,530,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,941,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,638,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,376 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    170,214,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町南一丁目２０１番３
 3700000444851-0000
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備考