別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台太白 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区柳生１丁目１０番１０外
 ②地積
　(㎡)		 941  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗にマンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 南22m県道 水道、ガス、下水 南仙台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ南仙台駅の西方に伸びる
県道沿いの路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 南仙台駅西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や事業所のほかマンション等が見られる路線商業地域で、背後人口が多いことから商況は安定しており、出
店需要に加えてマンション需要も見込まれ、当分の間、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に仙台市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域及び一部の住商混在地域。需要者は、地元に加えて
広域的に事業を展開する県内外の法人事業者が中心となる。背後人口が多いことから、業績好調な法人事業者による店
舗用地の需要は堅調であり、事業所や集合住宅等の多様な用途が見込まれ、供給があれば相応の引き合いが見込まれる
。取得目的により求める画地条件が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は建築費の高止まり等により低位に試算された。地価上昇が進む当該地域においては、市場参加者は取引価
格の水準を勘案して意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 68.7]		 [100.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 業績好調な企業による用地取得需要は堅調で
、開発・投資物件に対する需要も引き続き底
堅く推移している。


西方での都市計画道路開通に伴いアクセス性
が向上。交通量の増加に伴い、路線商業地域
として選好性が若干高まっている。


個別的要因に変動はない。個別的要因の変動
は特に認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
９０
-328		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
北11m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
b ２６１４０
９０
-69		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m国道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
c ２６１４１
００
-330		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(80,300)
d ２６１４０
２０
-335		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東24m国道、
南13m、西4m、
三方路
準工
高度地区4種
地区計画等
(80,200)
e ２６１４０
３０
-32		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東9.5m県道、
北7m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
204,047  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
208,603 		 100
[ 121.4]
171,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
193,769  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,551 		 100
[ 117.3]
170,973 
171,000 
c (　           ) 
204,399  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,663 		 100
[ 126.7]
171,005 
171,000 
d (　           ) 
106,827  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
109,343 		 100
[  63.5]
172,194 
172,000 
e (　           ) 
122,254  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
125,764 		 100
[  72.6]
173,229 
173,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



仙台太白 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,983,474 
5,246,481 
16,736,993 
13,142,800 
3,594,193 		 （　0.9549）
3,432,095 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     83,709,634 円　　　　（　     89,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 331.24 Ｓ3 927.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   941 ㎡     36.4 m x   26.1 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗（フロア貸し）、２～３階が共同住宅（少人数世帯タイプ、各階６戸、約５０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
331.24 
100.0 
331.24 
2,450 
811,538 		 6.0  4,869,228 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
298.12 
100.0 
298.12 
1,633 
486,830 		 1.0  486,830 
1.0  486,830 

 3～ 3		 住宅
298.12 
100.0 
298.12 
1,649 
491,600 		 1.0  491,600 
1.0  491,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
927.48 
100.0 
927.48 

1,789,968 		 5,847,658 
978,430 
⑨年額支払賃料      1,789,968 円　×　12ヶ月　＝　      21,479,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     927.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,479,616 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     1,260,579 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,659,037 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,847,658 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          82,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          978,430 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2594　＝　         239,845 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　         1,701 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,983,474 円　　　　（　        23,362 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,633 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,236,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,145,981 円  　　　       22,919,616　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,101,200 円  　　　　    206,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,246,481 円　（　　　　　　         5,575 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　     927.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,142,800 円  
（　　　　　        13,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,983,474 円      
②総費用 5,246,481 円      
③純収益　①－② 16,736,993 円      
④建物等に帰属する純収益 13,142,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,594,193 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,432,095 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,709,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区柳生一丁目１０番１０
 3700001141945-0000
2 　仙台市太白区柳生一丁目１０番２０
 3700001168640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
仙台太白 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区柳生１丁目１０番１０外
 ②地積
　(㎡)		 941  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗にマンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 南22m県道 水道、ガス、下水 南仙台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ南仙台駅前に続く県道沿
いで、土地区画整理事業によ
り形成された路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 南仙台駅西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに位置する商業地域であり、店舗利用のほか事務所、集合住宅等の多様な用途が見られることから
、宅地需要は安定している。地価は当面、上昇傾向で推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市及びその周辺都市に存する路線商業地域及び住商混在地域であり、主な需要者は地元企業のほか
、全国展開するロードサイド店舗事業者等である。背後地人口に支えられ商況は概ね安定しており、西中田・柳生地区
における住宅地価の上昇の影響もあって、当該地域の地価は上昇基調を示している。画地規模のばらつきが大きく用途
も多様であることから、需要の中心となる価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では店舗等の賃貸用不動産も見られるものの、土地・建物への投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、
収益価格は低位に求められた。主たる需要者は、投資採算性を考慮しつつも、類似不動産の取引市場の実態を重視して
意思決定を行うものと考えられることから、比準価格はより高い説得力を有すると判断した。よって、収益価格を比較
考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 69.0]		 [100.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費行動の多様化や業態の再編を背景に、来
店利便性や視認性に優れた立地に対する商業
地需要は底堅く推移している。


商業用途のほか、共同住宅用地としての需要
も認められ、需要の多様性を背景に、地価は
上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
９０
-69		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m国道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
b ２６１４０
７０
-310		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17.9m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
c ２６１４０
３０
-32		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東9.5m県道、
北7m、角地
１住居

(70,200)
d ２６１３０
２０
-1011		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m県道、
南東6.2m、
角地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,769  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,551 		 100
[ 123.2]
162,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
240,452  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
250,791 		 100
[ 144.1]
174,040 
174,000 
c (　           ) 
122,254  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
125,764 		 100
[  70.5]
178,389 
178,000 
d (　           ) 
206,131  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
209,500 		 100
[ 117.8]
177,844 
178,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



仙台太白 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,708,626 
5,236,964 
16,471,662 
13,079,000 
3,392,662 		 （　0.9549）
3,239,653 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     79,015,927 円　　　　（　     84,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 331.24 Ｓ3 927.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   941 ㎡     36.4 m x   26.1 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸し）、共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積５０㎡、計１２戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
331.24 
100.0 
331.24 
2,420 
801,601 		 6.0  4,809,606 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
298.12 
100.0 
298.12 
1,613 
480,868 		 1.0  480,868 
1.0  480,868 

 3～ 3		 住宅
298.12 
100.0 
298.12 
1,629 
485,637 		 1.0  485,637 
1.0  485,637 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
927.48 
100.0 
927.48 

1,768,106 		 5,776,111 
966,505 
⑨年額支払賃料      1,768,106 円　×　12ヶ月　＝　      21,217,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     927.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,217,272 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     1,268,807 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,388,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,776,111 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          81,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          966,505 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2594　＝　         236,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　         1,699 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,708,626 円　　　　（　        23,070 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,613 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,230,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,132,864 円  　　　       22,657,272　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      373,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,091,000 円  　　　　    205,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       205,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       205,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,236,964 円　（　　　　　　         5,565 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 205,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     927.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,079,000 円  
（　　　　　        13,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,708,626 円      
②総費用 5,236,964 円      
③純収益　①－② 16,471,662 円      
④建物等に帰属する純収益 13,079,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,392,662 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,239,653 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,443 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,015,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区柳生一丁目１０番１０
 3700001141945-0000
2 　仙台市太白区柳生一丁目１０番２０
 3700001168640-0000
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備考