別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台太白 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　磯﨑　隆正   TEL.
鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 347,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町１丁目１５０番５
｢長町１－３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 745  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4.5		 店舗

ＲＣ2		 各種店舗や中高層マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 北西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 長町一丁目

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西   110 ｍ、南   140 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄長町一丁目駅を中心に
マンション、店舗等が連坦す
る旧来からの商業地域。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 長町一丁目駅南西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅至近の利便性に優れた奥州街道沿いの商業地域で、あすと長町地区の成熟の影響を受け、店舗用地需要
以外に、共同住宅用地としての取引が安定的に発生し、今後も地価は上昇基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市太白区を中心とした鉄道駅・地下鉄駅徒歩圏の商業地域一円。需要者は開発素地の取得を目論む不
動産会社・事業会社や共同住宅の建設を目論む不動産会社等が中心となる。長町一丁目商店街の繁華性はやや劣りつつ
あるが、地下鉄駅至近の立地で利便性が評価されており、マンション用地等の需要にも支えられ堅調に推移している。
用途により幅があるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、土地や建物価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費高騰の影響もあり、低位の水準となった。
主たる需要者である不動産会社や事業会社等は、類似不動産の取引価格を指標として意思決定を行っていることから、
本件においては、比準価格の説得力が高いと判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　太白（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    330,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 太白区内の鉄道駅徒歩圏等は強い土地需要が
認められるが、駅距離や繁華性が劣る地域で
は一部需要の減退が見られ、価格動向に格差
が見られる。

市立病院、地下鉄駅、あすと長町地区に近接
する立地条件から、店舗用地のほか、共同住
宅用地としての需要が堅調であり、地価は上
昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％ +5.2 ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
６０
-33		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西14.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２６１４０
００
-21		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北40m市道、
南東4m、角地
２住居
高度地区3種
地区計画等
(60,200)
c ２６１４０
６０
-55		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東27m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２６１４０
２０
-316		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南30m市道、
東7.2m、
北4.8m、
三方路
商業

(100,400)
e ２６１４０
９０
-321		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,145  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
348,443 		 100
[ 100.0]
348,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
309,403  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
306,428 		 100
[  86.0]
356,312 
349,000 
c (　           ) 
400,613  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,827 		 100
[ 115.0]
356,371 
349,000 
d (　           ) 
381,332  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
414,212 		 100
[ 117.0]
354,027 
347,000 
e (　           ) 
303,809  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
333,873 		 100
[  94.0]
355,184 
348,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    347,000 円／㎡]  



仙台太白 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,420,519 
16,091,162 
48,329,357 
41,554,100 
6,775,257 		 （　0.9563）
6,479,178 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    166,132,769 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 520.00 ＲＣ5 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   745 ㎡     13.0 m x   58.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗・事務所（フロア貸し）、３階以上共同住宅（２ＤＫ、平均賃貸面積４３㎡） ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 中層の店舗事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
520.00 
85.0 
442.00 
3,361 
1,485,562 		 6.0  8,913,372 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
520.00 
80.0 
416.00 
2,688 
1,118,208 		 6.0  6,709,248 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,195 
935,948 		 1.0  935,948 
1.0  935,948 

 4～ 4		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,241 
955,562 		 1.0  955,562 
1.0  955,562 

 5～ 5		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,285 
974,324 		 1.0  974,324 
1.0  974,324 

計
2,600.00 
82.2 
2,137.20 

5,469,604 		 18,488,454 
2,865,834 
⑨年額支払賃料      5,469,604 円　×　12ヶ月　＝　      65,635,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,137.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,635,248 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     3,693,099 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,454,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,488,454 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         262,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        2,865,834 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2594　＝　         702,510 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    126,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　         1,786 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,420,519 円　　　　（　        86,470 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,335,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,357,362 円  　　　       67,147,248　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      927,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,803,400 円  　　　　    667,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,000,500 円  　　　　    667,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       667,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,091,162 円　（　　　　　　        21,599 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 667,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,554,100 円  
（　　　　　        55,777 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,420,519 円      
②総費用 16,091,162 円      
③純収益　①－② 48,329,357 円      
④建物等に帰属する純収益 41,554,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,775,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,479,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,697 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    166,132,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町一丁目１５０番５
 3700000437496-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台太白 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.
鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 347,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町１丁目１５０番５
｢長町１－３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 745  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:4.5		 店舗

ＲＣ2		 各種店舗や中高層マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 北西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 長町一丁目

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西   110 ｍ、南   140 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅に近接する長町中心
部の既成商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 長町一丁目駅南西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の近隣商業地域で特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。あすと長町地区の土地需要
が牽引して高値取引が見られる状況にあり、当分の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    349,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に仙台市南部でＪＲ及び地下鉄沿線を中心とした商業地域。需要者は、県内外の法人、不動産会社、
マンション業者が中心となる。長町中心部で地下鉄駅に近接して利便性が高く、マンション用途を含めて多様な需要が
見込まれるとともに、物件の供給が少ないため希少性が高く、取引価格は上昇傾向にある。取得目的により求める画地
条件が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は建築費の高止まり等により低位に試算された。地価上昇が進む当該地域においては、市場参加者は取引価
格の水準を勘案して意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　太白（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    330,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 業績好調な企業による用地取得需要は堅調で
、開発・投資物件に対する需要も引き続き底
堅く推移している。


商業地域としての発展性にはやや乏しいが、
地下鉄駅に近接して利便性が高く、多用途の
需要が見込まれるエリアである。


個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％ +5.2 ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
６０
-33		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２６１４０
００
-21		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北40m市道、
南東4m、角地
２住居
高度地区3種
地区計画等
(60,200)
c ２６１４０
２０
-316		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南30m市道、
東7.2m、
北4.8m、
三方路
商業

(100,400)
d ２６１４０
４０
-340		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7.3m市道、
東7m、二方路
近商
高度地区4種
(90,300)
e ２６１４０
７０
-334		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.7m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,145  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.0]
356,546 		 100
[ 100.0]
356,546 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
349,000 
b (　           ) 
309,403  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
306,428 		 100
[  85.5]
358,395 
351,000 
c (　           ) 
381,332  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
402,118 		 100
[ 111.6]
360,321 
353,000 
d (　           ) 
258,026  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
263,036 		 100
[  74.6]
352,595 
346,000 
e (　           ) 
259,724  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
275,153 		 100
[  78.0]
352,760 
346,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    349,000 円／㎡]  



仙台太白 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,663,446 
16,916,815 
48,746,631 
41,865,600 
6,881,031 		 （　0.9563）
6,580,330 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    168,726,410 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 520.00 ＲＣ5 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   745 ㎡     13.0 m x   58.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階が店舗・事務所（フロア貸し）、３階以上が共同住宅（少人数世帯タイプ、約４３㎡） ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 各階の床面積に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
520.00 
85.0 
442.00 
3,413 
1,508,546 		 6.0  9,051,276 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
520.00 
80.0 
416.00 
2,862 
1,190,592 		 6.0  7,143,552 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,229 
950,446 		 1.0  950,446 
1.0  950,446 

 4～ 4		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,249 
958,974 		 1.0  958,974 
1.0  958,974 

 5～ 5		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,274 
969,634 		 1.0  969,634 
1.0  969,634 

計
2,600.00 
82.2 
2,137.20 

5,578,192 		 19,073,882 
2,879,054 
⑨年額支払賃料      5,578,192 円　×　12ヶ月　＝　      66,938,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,137.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,938,304 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     3,764,767 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,685,537 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,073,882 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         270,372 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        2,879,054 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2594　＝　         705,751 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    126,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　         1,786 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,663,446 円　　　　（　        88,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,229 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,032,000 円  　　　　    672,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,422,515 円  　　　       68,450,304　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      927,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,854,400 円  　　　　    672,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,008,000 円  　　　　    672,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       672,000 円  　　　　    672,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,916,815 円　（　　　　　　        22,707 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 672,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,865,600 円  
（　　　　　        56,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,663,446 円      
②総費用 16,916,815 円      
③純収益　①－② 48,746,631 円      
④建物等に帰属する純収益 41,865,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,881,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,580,330 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,726,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町一丁目１５０番５
 3700000437496-0000
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備考