別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台太白 -49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -49 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　磯﨑　隆正   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区向山４丁目８０番１２
｢向山４－１４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 南東4m私道 水道、ガス、下水 愛宕橋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 八木山北東部の傾斜地に形成
された街路条件の劣る既成住
宅地域		 街

路		 基準方位北、　４ｍ
私道		 交通

施設		 愛宕橋駅南西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 街路が雑然とした傾斜地の既成住宅地域であるが、地下鉄駅や仙台都市圏へのアクセスに優れ、生活利便性が良
好であることから、堅調な住宅需要が見込まれ、当面は地価上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区八木山・向山の丘陵地を中心とした住宅地域一円。需要者は仙台市内に通勤するサラリーマン層・
ファミリー層が中心となる。丘陵地に伴う起伏と街路配置に難があるが、仙台都市部へのアクセスに優れ、地下鉄駅も
徒歩圏であることから利便性は良好であり、土地需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は標準的画地
規模の土地で１，９００万円台半ばである。なお、取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も見られる住宅地域であるが、土地・建物価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試
算された。本件においては、主たる需要者である自己使用目的の個人が、不動産取引市場の実態を重視して意思決定を
行うことを踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,300 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 67.0]		 [102.0]
100		 91,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 太白区内の鉄道駅徒歩圏では安定的な土地需
要が認められる。地価上昇、建築費の高騰等
の影響により、総額抑制のための画地細分化
が見られる。

街路構成が狭隘、煩雑な住宅地域であるが、
鉄道駅まで徒歩圏で、市中心部との接近性に
も優れていることから、需要が堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
６０
-17		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 記載無し 南4.5m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,180)
b ２６１４０
３０
-5		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,160)
c ２６１４０
９０
-68		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
d ２６１４０
３０
-10		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5m道路、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e ２６１４０
２０
-314		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.2m市道、
南6.7m、
二方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,073  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
95,725 		 100
[ 105.0]
91,167 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
93,000 
b (　           ) 
87,159  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,122 		 100
[  99.0]
91,032 
92,900 
c (　           ) 
84,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
86,476 		 100
[  96.0]
90,079 
91,900 
d (　           ) 
79,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
80,442 		 100
[  88.9]
90,486 
92,300 
e (　           ) 
94,934  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
94,386 		 100
[ 104.0]
90,756 
92,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,500 円／㎡]  



仙台太白 -49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,061,480 
696,290 
2,365,190 
1,948,800 
416,390 		 （　0.9767）
406,688 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     10,167,200 円　　　　（　     48,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   211 ㎡     12.9 m x   16.4 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４２㎡の２ＤＫのアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,411 
118,524 		 2.0  237,048 
1.0  118,524 

 2～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,438 
120,792 		 2.0  241,584 
1.0  120,792 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

239,316 		 478,632 
239,316 
⑨年額支払賃料        239,316 円　×　12ヶ月　＝　       2,871,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,871,792 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.2 ％　＝　　       164,309 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,995,483 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           478,632 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           6,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          239,316 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.2594　＝　          58,850 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     24,000 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           341 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,061,480 円　　　　（　        14,509 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,473 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,438 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,990 円  　　　        3,159,792　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,000 円  　　　　     32,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         696,290 円　（　　　　　　         3,300 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,948,800 円  
（　　　　　         9,236 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,061,480 円      
②総費用 696,290 円      
③純収益　①－② 2,365,190 円      
④建物等に帰属する純収益 1,948,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 416,390 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 406,688 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,927 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,167,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区向山四丁目８０番１２
 3700000486992-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台太白 -49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -49 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区向山４丁目８０番１２
｢向山４－１４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 南東4m私道 水道、ガス、下水 愛宕橋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 八木山丘陵北東端、仙台市中
心市街地寄りに形成された狭
隘な街路が多い住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 愛宕橋駅南西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 丘陵裾部の成熟した住宅地域であり、概ね現状が維持されて行くものと思われる。街路条件に難はあるが、仙台
市都心部との接近性が良好で、今後も堅調な需要が見込まれ、地価は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部八木山丘陵の住宅地域一帯。需要者の中心は仙台市内の居住者である。丘陵裾部に形成され
た古い住宅地域で、４ｍ前後の狭隘な街路条件が需要者の選好性を下げる一因となっていたが、仙台駅まで直線距離で
約１．８㎞という好立地や相対的な割安感が見直され、極端に条件の劣る物件を除き需要は堅調に推移している。接面
街路の状況や地勢等により取引価格は様々ではあるが、土地は標準的画地規模で１９００万円前後が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 都心部に比較的近いことから戸建住宅のほかアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住
宅地域で、自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,300 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 67.0]		 [102.0]
100		 91,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台都市圏では鉄道沿線を中心に住宅市場は
依然底堅く推移しているものの、昨今の物価
高や建築費高騰等に伴い需要者の慎重姿勢の
強まりが窺える。

街路条件にやや難がある既存住宅地域である
が、都心部に比較的近接し生活利便性は概ね
良好。堅調な住宅需要を反映して地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４１
００
-1		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北3.2m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,160)
b ２６１４０
２０
-308		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10.3m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
c ２６１４０
５０
-314		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m市道
、中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
d ２６１４０
３０
-348		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
e ２６１４０
９０
-314		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,004  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
72,385 		 100
[  83.9]
86,275 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
88,000 
b (　           ) 
103,548  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
110,839 		 100
[ 116.7]
94,978 
96,900 
c (　           ) 
133,459  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
137,777 		 100
[ 151.5]
90,942 
92,800 
d (　           ) 
93,499  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
122,010 		 100
[ 135.8]
89,845 
91,600 
e (　           ) 
98,644  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
105,718 		 100
[ 115.2]
91,769 
93,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,500 円／㎡]  



仙台太白 -49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,099,791 
704,304 
2,395,487 
1,973,160 
422,327 		 （　0.9767）
412,487 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     10,312,175 円　　　　（　     48,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   211 ㎡     12.9 m x   16.4 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４２㎡、計４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,428 
119,952 		 1.0  119,952 
1.0  119,952 

 2～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,457 
122,388 		 1.0  122,388 
1.0  122,388 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

242,340 		 242,340 
242,340 
⑨年額支払賃料        242,340 円　×　12ヶ月　＝　       2,908,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,908,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       159,804 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,036,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           3,453 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          242,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          59,720 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     24,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           342 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,099,791 円　　　　（　        14,691 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,457 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,000 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,804 円  　　　        3,196,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,400 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         704,304 円　（　　　　　　         3,338 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,973,160 円  
（　　　　　         9,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,099,791 円      
②総費用 704,304 円      
③純収益　①－② 2,395,487 円      
④建物等に帰属する純収益 1,973,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 422,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 412,487 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,312,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区向山四丁目８０番１２
 3700000486992-0000
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備考