令和8年1月16日　提出 仙台太白 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -43 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 9,940,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区秋保町湯元字太夫４０番１ ②地積 　(㎡) 1,227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地と山に囲まれた 農家住宅地域 南東6.5m私道 水道、下水 仙台 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   140 ｍ、南   180 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋保湯元地区北西部の市街化 調整区域で、県道背後の山裾 に形成された農家集落地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ私道 交通 施設 仙台駅西方 19.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 秋保温泉郷に近い県道背後の農家集落であり、付近には観光・レジャー施設等も見られるが、市街化調整区域に あって今後も概ね現状が維持されるものと考えられる。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部を中心とする農家集落地域。需要者は地縁関係者が中心となっている。周辺に水田等が広が る山裾の農家住宅地域であり、不動産取引はやや不活発ではあるが、地域の人口及び世帯数は概ね横ばいを維持してい る。近年秋保地区では、仙台市都心部から比較的近い郊外レジャーエリアとして新たな商業施設の進出やキャンプ場の 開発等が増えている。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする郊外の集落地域であり、アパート等の収益物件は見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されて いないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い類似の取引事例から広域的に検討して求められた比準 価格を採用することとし、市街化調整区域にあることによる不動産市場の分析を慎重に行った上、同一需給圏の需給動 向等に注意を払い、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -39               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,550 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 8,060  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台都市圏では鉄道沿線を中心に住宅市場は 依然底堅く推移しているものの、昨今の物価 高や建築費高騰等に伴い需要者の慎重姿勢の 強まりが窺える。 農家住宅を中心とする山裾の村落地区で、北 側のゴルフ場は閉鎖した一方、周辺では新た に開発されたキャンプ場や観光客向けの店舗 出店も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％