令和8年1月16日　提出 仙台太白 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -42 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 95,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区東郡山２丁目４０１番９０外 ｢東郡山２－１２－４３｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 長町 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広瀬川南岸の低地帯に形成さ れた街路配置が雑然とした住 宅地域。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ私道 交通 施設 長町駅南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号バイパスや発展中のあすと長町エリアへのアクセスが比較的良好であるが、あすと長町界隈の住宅地に 比べて値ごろ感があることから需要は堅調である。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線東側のあすと長町の外延部を中心とする太白区東部の住宅地域一円。需要者は主に仙台バイ パスや東部道路を利用して通勤する３０代前後の中堅所得者層が中心。あすと長町地区の発展によりバイパス東側にも 住宅需要が波及している。土地は１２０㎡程度で１１００万円前後、新築戸建物件は３０００万円前後が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ワンルームやファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、対象標準地は規模が小さく、経済合理性のある賃 貸住宅を想定することができないため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -44               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,600 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [ 78.1] [102.0] 100 94,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰、金利の上昇等により仙 台市内の住宅需要はやや縮小傾向にあるが、 利便性の良い住宅地域は引き続き需要が堅調 に推移している。 あすと長町エリアや国道４号バイパス、東部 道路へのアクセスが良好で、利便性が比較的 優れていることから需要は堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％