令和8年1月14日　提出 仙台太白 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -40 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４ ｢金剛沢２－１２－２０｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 長町南 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地の南西部に形成 された狭隘な街路が多い住宅 地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 長町南駅北西方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 街路形態にやや難のある丘陵性の住宅地域であるが、周辺幹線道路の整備や価格面での相対的な魅力を背景に住 宅需要は概ね堅調である。地価は当面、上昇傾向で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八木山の丘陵地に位置する住宅地域であり、主な需要者は仙台市内の居住者である。当該地域は狭隘な 街路が多いものの、近くに都市計画道路が開通したことにより市街地へのアクセスが改善され、利便性の向上を背景に 住宅需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、概ね２７０㎡程度の更地で１，９００万円前後、新築建売住宅で は取引総額抑制の観点から画地の小規模化が見られ、総額３，０００万円前半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を中心とする第一種低層住居専用地域であり、土地・建物の投資額に見合う賃料収入を確保する ことが困難であることから、収益還元法の適用は見送った。一方、比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき求められ ており、自用目的で取得する市場参加者の意思決定を適切に反映していることから、高い規範性を有する。以上より、 代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [135.8] [102.0] 100 69,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境の継続や住宅取得支援策を背景に 住宅需要は底堅い一方、建築費高騰が住宅供 給の抑制要因となり住宅地価格に影響を及ぼ している。 街路形態にやや難のある丘陵性の住宅地域で 、価格面での相対的な魅力や都市計画道路の 開通による利便性の向上から、住宅需要は概 ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％