令和8年1月16日　提出 仙台太白 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -36 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区土手内３丁目１００番３１ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 空地 中規模の一般住宅が 多い緩傾斜地の住宅 地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 長町南 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南   180 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵の裾部に近い緩傾 斜地で、小規模の住宅開発が 連なる地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 長町南駅北西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 造成時期の古い住宅地域であるが、南西方の都市計画道路開通に伴い太白区中心部等へのアクセスが向上してお り、値頃感もあって需要は堅調。今後も家屋の建替えが進み、地価は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵の住宅地域一帯。需要者の中心は仙台市内の居住者である。狭隘な行止り路も 見られるやや雑然とした住宅地域であるが、相対的な値頃感や付近の都計道開通に伴う太白区中心部へのアクセスの良 さ等から需要は堅調。建替えによる新たな戸建住宅の建築が進んでいる。取引の中心としては、土地は標準的画地規模 で１５００万円前後。総額の抑制のため画地の小規模化も見られ、新築戸建は３５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 太白区中心部に比較的近く、一般住宅のほか一部にアパート等も見られるが、用途地域が「１低専」で、収益性より居 住快適性を優先する戸建住宅地域であり賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営が困難なため、収益価格は試算し なかった。取引は戸建住宅用地の自用目的が中心であることから、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を適切に 反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [102.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台都市圏では鉄道沿線を中心に住宅市場は 依然底堅く推移しているものの、昨今の物価 高や建築費高騰等に伴い需要者の慎重姿勢の 強まりが窺える。 丘陵地に形成された古い住宅地域であるが、 老朽化した家屋の建替えや既存区画の細分化 による小規模建売分譲も多く見られ、需要は 底堅さが窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％