別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台太白 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -33 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.
鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区柳生４丁目１２番６外
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
埋蔵文化財包蔵地
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 南仙台

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 太白区南部に位置する郊外の
区画整然とした住宅団地		 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 南仙台駅西方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ東北本線南仙台駅西方の区画整然とした住宅地域で、周辺には商業店舗も存し生活利便性は良好である。居
住環境の良さから土地需要は堅調で、今後も地価は強含みで推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区内の名取川南部、ＪＲ南仙台駅を中心とする住宅地域一円。需要者は仙台市や名取市等に通勤する
中～高所得者層が中心で、周辺市区町からの転入も見られる。区画整然とした街区が形成され、周辺にはスーパー、ホ
ームセンター等の店舗が存するなど生活利便性は良好で、住宅需要は堅調。需要の中心となる価格帯は、２６０㎡程度
の土地で３８００万円前後、新築の戸建物件は土地を更に細分化したもので、総額４０００万円前後が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ワンルームやファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考にとどめ、比準
価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -27               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    174,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[101.0]		 100
[120.9]		 [102.0]
100		 148,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や建築費高騰、金利の上昇等により仙
台市内の住宅需要はやや縮小傾向にあるが、
利便性の良い住宅地域は引き続き需要が堅調
に推移している。

区画整然とした住宅地域で、スーパーや飲食
店等商業施設にも近接している。環境・利便
性ともに良好であることから、需要は安定的
に推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
２０
-2		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２６１４０
２０
-25		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２６１４０
９０
-55		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２６１４１
００
-351		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(160)
e ２６１４０
３０
-318		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
南6m、角地
１住居
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,493  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
140,771 		 100
[  98.0]
143,644 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
140,890  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
141,029 		 100
[  98.0]
143,907 
147,000 
c (　           ) 
108,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.6]
140,461 		 100
[  96.0]
146,314 
149,000 
d (　           ) 
173,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
174,616 		 100
[ 121.8]
143,363 
146,000 
e (　           ) 
172,592  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
168,443 		 100
[ 115.4]
145,964 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



仙台太白 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,489,182 
968,587 
3,520,595 
2,722,540 
798,055 		 （　0.9722）
775,869 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     19,396,725 円　　　　（　     73,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
埋蔵文化財包蔵地		 60 ％   200 ％   200 ％   263 ㎡     18.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり１ＤＫ（３５㎡）が３戸の軽量鉄骨造２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,649 
173,145 		 1.0  173,145 
1.0  173,145 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,700 
178,500 		 1.0  178,500 
1.0  178,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

351,645 		 351,645 
351,645 
⑨年額支払賃料        351,645 円　×　12ヶ月　＝　       4,219,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,219,740 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       183,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,396,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,645 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           5,064 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          351,645 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          87,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,489,182 円　　　　（　        17,069 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,738 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,000 円  　　　　     39,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,987 円  　　　        4,579,740　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,900 円  　　　　     39,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         968,587 円　（　　　　　　         3,683 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,722,540 円  
（　　　　　        10,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,489,182 円      
②総費用 968,587 円      
③純収益　①－② 3,520,595 円      
④建物等に帰属する純収益 2,722,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 798,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 775,869 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,950 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,396,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区柳生四丁目１２番６
 3700001142042-0000
2 　仙台市太白区柳生四丁目１２番７
 3700000557309-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台太白 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -33 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区柳生４丁目１２番６外
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 南仙台

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和５０年代後半から平成に
かけて行われた土地区画整理
事業による住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 南仙台駅西方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 付近に中規模スーパー等が存する県道背後の区画整然とした住宅地域であり、良好な生活利便性及び居住環境か
ら今後も堅調な需要が見込まれ、地価は暫く上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区南部の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者であるが、近隣市からの転入も見られる。整然とし
た街区で付近には商業施設が立地しており住環境及び利便性は比較的良好。南仙台駅の徒歩利用圏域からは若干外れる
が、駅に近接する西中田地区に比べ割安感があり、若い子育て世帯を中心に需要は堅調。取引の中心は、土地は標準的
画地規模で４０００万円程度。総額の抑制のため画地の小規模化が見られ新築戸建４５００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 県道背後で各種商業施設にも近く、生活利便性が良好なことから、一般住宅のほかアパート等も見受けられるが、不動
産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引
の中心は自用目的で、収益性より居住の快適性を優先する住宅地域であり、信頼性の高い取引事例より求められた比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -27               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    174,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[101.0]		 100
[119.6]		 [102.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台都市圏では鉄道沿線を中心に住宅市場は
依然底堅く推移しているものの、昨今の物価
高や建築費高騰等に伴い需要者の慎重姿勢の
強まりが窺える。

良好な居住環境が形成されており、付近の幹
線沿いには商業施設が連坦しているなど利便
性の良さからも需要は底堅く、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
２０
-2		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２６１４０
２０
-25		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２６１４０
９０
-55		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２６１４０
９０
-27		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.4m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２６１４０
９０
-26		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地
２住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,493  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,223 		 100
[  96.0]
145,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
140,890  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
141,029 		 100
[  96.0]
146,905 
150,000 
c (　           ) 
108,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.6]
140,461 		 100
[  96.0]
146,314 
149,000 
d (　           ) 
154,761  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
155,221 		 100
[ 108.2]
143,457 
146,000 
e (　           ) 
183,157  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
176,709 		 100
[ 117.7]
150,135 
153,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



仙台太白 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,478,354 
940,314 
3,538,040 
2,776,000 
762,040 		 （　0.9742）
742,379 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     18,559,475 円　　　　（　     70,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   263 ㎡     18.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３５㎡、計６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,672 
175,560 		 1.0  175,560 
1.0  175,560 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,706 
179,130 		 1.0  179,130 
1.0  179,130 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

354,690 		 354,690 
354,690 
⑨年額支払賃料        354,690 円　×　12ヶ月　＝　       4,256,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,256,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       230,814 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,385,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           354,690 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           5,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          354,690 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          87,406 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     30,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           428 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,478,354 円　　　　（　        17,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,745 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,706 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 200,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 230,814 円  　　　        4,616,280　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      340,000 円  　　　　     40,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         940,314 円　（　　　　　　         3,575 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,776,000 円  
（　　　　　        10,555 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,478,354 円      
②総費用 940,314 円      
③純収益　①－② 3,538,040 円      
④建物等に帰属する純収益 2,776,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 762,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 742,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,559,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区柳生四丁目１２番６
 3700001142042-0000
2 　仙台市太白区柳生四丁目１２番７
 3700000557309-0000
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備考