令和8年1月16日　提出 仙台太白 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -32 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区南大野田１０番９外 ②地積 　(㎡) 792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (70,200) 2:1 共同住宅 ＲＣ6 中層マンション、ア パート等が混在する 住宅地域 西9m市道、南側道 水道、ガス、下水 富沢 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    23 ｍ、西    75 ｍ、南   110 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成元年頃に土地区画整理事 業で開発された中低層の共同 住宅を中心とする住宅地域 街 路 基準方位北、　　９ ｍ市道 交通 施設 富沢駅南東方 600m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は地下鉄駅に近く、利便性及び居住環境に優れた住宅地域であることから、今後も安定的な賃貸需要が 見込まれる。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区のＪＲ・地下鉄沿線の住宅地域。需要者の中心は収益物件の取得を目的とした個人投資家又は不動 産業者。地下鉄駅に近接する街区の整然とした住宅地域で、周辺には商業施設が充実しており、生活環境、利便性が優 れている。賃貸需要は安定しており、投資家等による需要は堅調である。取引価格は敷地規模、建物築年によりまちま ちであり、需要の中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件の主な需要者である投資家や不動産業者等は収益性や投資採算性を重視する傾向があり、収益価格は収益性等を反 映した価格であるが、試算の過程で一部想定要素を含んでいる。一方比準価格は、収益性や投資採算性を踏まえつつ取 引された規模の大きめの取引事例を中心として求められた価格であり、市場性、収益性等を反映した価格である。本件 においてはより規範性の高い比準価格を採用し、収益価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰、金利の上昇等により仙 台市内の住宅需要はやや縮小傾向にあるが、 利便性の良い住宅地域は引き続き需要が堅調 に推移している。 地下鉄駅や病院、商業施設等に近接し、街区 の整然性が保たれた良好な住宅地域であるこ とから需要は旺盛であり、地価は上昇基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％