令和8年1月16日　提出 仙台太白 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -31 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 698,000,000 円  １㎡当たりの価格 286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区鹿野３丁目２１４番１ ｢鹿野３－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 2,441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1.5:1 共同住宅 ＲＣ7 戸建住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南9m市道、背面道 水道、ガス、下水 長町南 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西   190 ｍ、南   110 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄駅・大型商業施設・区 役所等がほぼ徒歩圏に存して いる区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 長町南駅西方 620m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄「長町南」駅・大型商業施設・区役所等が徒歩圏の住宅地域であり、建築費高騰の影響等が懸念されるが 、依然、法人・個人による根強い需要が継続しており、地価は今後も上昇基調を維持して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    289,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              273,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区中心部の地下鉄・ＪＲ駅を徒歩圏とする住宅地域。需要者の中心は、大規模画地はマンション開発 を行うデベロッパー、小規模画地は主に市内の個人等である。利便性・居住環境が良好で、需要者の選好性は高く、取 得競争の激化で高額取引が多いエリアである。マンション需要は安定しているが、建築費高騰の影響等から新規マンシ ョン素地の取得等に慎重な姿勢も窺える。土地は画地規模が大小様々であり、需要中心の価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件も混在しているが、対象標準地の最有効使用を分譲マンション適地と判定したため収益価格は試 算せず開発法を採用した。比準価格は同一需給圏内の類似地域におけるマンション適地の取引事例より求めた市場性を 反映した価格である。一方、開発法による価格は、投資採算性に着目した価格であるが、試算過程に想定要素を含み、 規範性がやや劣る。よって、開発法による価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    268,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・住宅ローン金利上昇により需要者の 慎重姿勢や物件の選別化傾向が強まっている が、鉄道沿線等の利便性の良い地域を中心に 住宅需要は堅調。 建築費・金利上昇の影響が懸念されるが、地 下鉄駅や大型商業施設等が徒歩圏の利便性の 良い住宅地域で、需要は堅調であり、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％