令和8年1月16日　提出 仙台太白 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -21 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区茂庭字大沢５番３ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 埋蔵文化財包蔵地 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる郊外の住 宅地域 東5.6m市道 水道、下水 長町南 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南   170 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８６号背後に位置する 農家集落的環境が残る住宅地 域 街 路 基準方位北、　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 長町南駅西方 9.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 かつては郊外の農家集落的な地域であったが、近接する土地区画整理事業区域内で商業施設の集積が進み、生活 利便性が向上した。これに伴い住宅需要も増加傾向にあり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区南西部郊外の住宅地域一円。需要者はこれまで地縁的選好性を有する者が中心であったが、近接す る土地区画整理事業区域及びその周辺の発展に伴い、近年は外部からの転入も見られる。地域周辺では小規模開発によ る宅地分譲等が見られる。土地は２７０㎡程度で１３００万円前後、新築戸建物件は土地を更に細分化したもので、２ ５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートは見られるが、節税目的で建てられたものが中心であり、また郊外の既存住宅地域のため賃貸市場が成熟して おらず、合理的な賃貸住宅経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が支配的で、居住の 快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [139.6] [101.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰、金利の上昇等により仙 台市内の住宅需要はやや縮小傾向にあるが、 利便性の良い住宅地域は引き続き需要が堅調 に推移している。 郊外の既存住宅地域であるが、近隣の土地区 画整理事業区域内に商業施設が集積しており 、利便性が良好であることから住宅需要は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％