令和8年1月16日　提出 仙台太白 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -20 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区砂押町３番７ ｢砂押町１６－７｣ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ1 傾斜地に戸建住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 長町南 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   150 ｍ、南   160 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵裾部の傾斜地で、 玉石積擁壁等が未だ見受けら れる開発時期が古い住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 長町南駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵裾部の傾斜地で、玉石擁壁等が未だ残り、需要者の選好性を下げているが、国道２８６号沿い・長町地区の 商業施設等とは比較的近距離で、生活利便性は概ね良好であり、地価は若干上昇傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区の八木山丘陵地帯にある住宅地域。需要者の中心は主に市内の居住者。造成時期が古い住宅地域で 、傾斜地部分には玉石の擁壁が未だ多く残っており、需要者の選好性は低い。しかし、地下鉄駅や大型商業施設等が比 較的近距離にある為、下方の平坦部では中古戸建物件のほか新規建売による供給も見られる。需給は概ね安定的に推移 しており、土地は標準的画地規模で１２００万円前後、新築戸建物件は３５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵性の既存住宅地域で、殆どが自己使用の低層一般住宅であり、アパート等の収益物件は少ない。用途地域が「１低 専」で、収益性より居住の快適性を優先する住宅地域であり、合理的な賃貸市場が形成されておらず、効率的な不動産 賃貸経営が困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い類似の取引事例から広域的に検討して 求められた比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,300 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [127.2] [100.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・住宅ローン金利上昇により需要者の 慎重姿勢や物件の選別化傾向が強まっている が、鉄道沿線等の利便性の良い地域を中心に 住宅需要は堅調。 丘陵性の地勢と街路条件に劣る住宅地域であ るが、生活利便性は比較的良好であり、住宅 需要は安定的に推移しており、地価は若干上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％