令和8年1月15日　提出 仙台太白 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -12 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区人来田２丁目４７番１９６ ｢人来田２－１８－１６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 高度地区1種10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 長町南 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年前後に開発された 、郊外にある丘陵性の大型住 宅団地 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 長町南駅西方 6.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 仙台市中心部南西の郊外にある古くからの大規模住宅団地である。丘陵地で道路と高低差を有する画地も多いた め、利便性が劣ることから需要はやや低調であるものの、割安感も認められ地価は当面微増傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市太白区中心部南西の丘陵地の住宅団地一円である。需要者の中心は主に仙台市中心部へ通勤する一 次取得者層と考えられる。対象標準地の存する人来田団地は仙台市のベッドタウンとして開発された住宅団地であるが 、仙台市中心部等への交通アクセスが良くない。また丘陵地で道路と高低差を有する画地も多いため、需要は高くはな く地価上昇は微増に留まる。需要の中心となる土地の価格帯は２００㎡程度の更地で７６０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵地の既存住宅地域で、低層の一般住宅がほとんどである。地区計画（低層専用住宅地区）による低層住 宅地区で共同住宅の建築が制限されているため、収益価格は試算しなかった。当該地域は居住の快適性を重視した住宅 地域で、類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、多数収集した信頼性の高 い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [174.8] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰等の影響により、建売住宅・注 文住宅ともに鈍化の動きが見られるが、太白 区内の住宅需要は堅調を維持し地価上昇が継 続している。 太白区中心部南西にある郊外の住宅団地で、 丘陵地で地勢に難はあるが、閑静な居住環境 で割安感も認められ、地価は微増傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％