令和8年1月14日　提出 仙台太白 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -11 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区山田本町３番７６ ｢山田本町１６－１０｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 長町南 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５３年頃に新規分譲され た小規模分譲住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長町南駅西方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅からはやや距離を有するが、国道２８６号沿いの大型商業施設や高速道路ＩＣへの接近性に優れ、利便性 は比較的高い。足元では需要に弱さが見られ、地価は緩やかな上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山田鈎取周辺に広がる住宅地域である。主な需要者は仙台市内の居住者である。近隣地域は鉄道駅から 距離を有するものの、大型商業施設や国道２８６号、高速道路ＩＣへの接近性に優れ、生活利便性は良好であることか ら、住宅需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で１，３５０万円程度、新築建売住宅で ３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんど見当たらない郊外の住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないことから、収益還 元法の適用は見送った。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心となっており、 類似不動産の取引価格水準を指標として価格が形成されるのが一般的である。以上から、実証的な比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太白（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境の継続や住宅取得支援策を背景に 住宅需要は底堅い一方、建築費高騰が住宅供 給の抑制要因となり住宅地価格に影響を及ぼ している。 大規模商業施設や国道２８６号、高速道路Ｉ Ｃ等に近接しており、利便性は良好。住宅需 要は概ね堅調だが、足元では上昇率に鈍化が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％ +1.5 ％