令和8年1月14日　提出 仙台太白 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -10 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区鈎取本町２丁目２９番１３ ｢鈎取本町２－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート も介在する丘陵地の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 長町南 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    85 ｍ、南    90 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵中腹部の緩傾斜地 に形成された普通住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長町南駅西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 やや起伏があり街区形成に不整が見られるが、鈎取地区の大規模商業施設に近接している。住宅地域として成熟 度は高まっている一方、足元では需要に弱さが見られ、地価は緩やかな上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八木山丘陵及びその周辺に広がる住宅地域である。主な需要者は仙台市内の居住者である。近隣地域は 起伏が多く街区形成に整然さを欠く面はあるものの、大規模商業施設に近接していることから、相対的な価格水準の魅 力が転入需要を下支えしており、地価は上昇基調で推移している。市場の中心となる価格帯は、概ね１９０㎡程度の更 地で１，１００万円前後、新築建売住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパート等も見られるが、旧来の地主による相続対策等によるものが多く、経済合理性に裏打ちされた収 益価格を得ることは困難であるため、収益還元法の適用は見送った。当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、 自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、代 表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [112.0] [100.0] 100 59,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰等の影響により、取引件数等が やや鈍化の兆候が見られるが、太白区内の住 宅需要は堅調で全般的に地価上昇が継続して いる。　 やや起伏があり街区形成の整然さに欠ける既 成住宅地域だが、大型商業施設に近い等によ り割安感が認められ、地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％