令和8年1月16日　提出 仙台太白 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -9 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区鈎取３丁目８８番１１ ｢鈎取３－２－１６｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既存の住宅地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 長町南 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   220 ｍ、南   130 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地の南方緩傾斜地 で都市計画道路背後に形成さ れた住宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 長町南駅西方 3.8km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 八木山丘陵地の南方緩傾斜地に形成された成熟した住宅地域であり、概ね現状を維持して行くものと考えられる 。都市計画道路の開通により利便性が向上して需要は底堅く、地価は今後も上昇傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区の八木山丘陵地帯にある住宅地域。需要者の中心は主に市内の居住者。都市計画道路の開通により 商業施設等が建ち並ぶ国道２８６号へのアクセスが向上しており、生活利便性が高まっている。丘陵地帯であるが、緩 やかな南傾斜の地勢で、概ね街区が整然として住環境も比較的良好であることから、需要は堅調である。土地は２３０ ㎡で２，２００万円程度、画地細分化が進む中、新築戸建住宅で３８００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内及び周辺には一部に低層のアパートや戸建賃貸住宅が散見されるが、収益性より居住快適性を優先する戸建 住宅地域であり賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は戸建住 宅用地の自用目的が中心であることから、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を適切に反映した比準価格の採用 を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [102.0] 100 93,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・住宅ローン金利上昇により需要者の 慎重姿勢や物件の選別化傾向が強まっている が、鉄道沿線等の利便性の良い地域を中心に 住宅需要は堅調。 八木山丘陵の南方緩傾斜地で都市計画道路に 近接するエリアの選好度が高まっており、住 環境に優位性があるため需要は堅調、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％