鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
仙台若林 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-9

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　小竹　潤

TEL.

鑑定評価額

523,000,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区伊在２丁目２番８外				②地積　(㎡)	2,376 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西25m市道、三方路	水道、ガス、下水	六丁の目 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 160 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業地内の幹線
街路沿いの商業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

六丁の目駅南方

400m

法令

規制

２住居
(70,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

新規の店舗出店は落ち着いているものの、周辺の区画整理事業地における人口増加によって商況は好調であり、
当面この傾向が継続するものと予測する。地価も当面上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄東西線沿線の商業地域。特に広幅員街路に接面し用途の多様性が認められる不動産との代替性が強
い。需要者は店舗出店を目的とする事業者のほか、デベロッパーや不動産業者等が中心となる。市東部の「卸町駅」「
六丁の目駅」「荒井駅」周辺では開発が活発であり、将来の居住人口増も見込まれ、店舗用地、マンション用地需要は
根強い。取引価格は規模等により区々であり中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では貸店舗も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また想定要素も多く収益価格は低位
に試算された。同一需給圏内の需要者層は、自用の店舗・事業所として取引を行うケースが多く、代替競争不動産との
比較検討や取引相場を重視して取引の意思決定を行う傾向が強い。以上より収益価格は参考とし、代表標準地からの規
準価格も踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 348,000 円／㎡

[107.2]
100

100
[100.0]

100
[176.8]

[105.0]
100

222,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台駅東口の開発が進み繁華性が向上。五橋
地区では大学開校により賑わいが増加。市東
部の卸町、六丁の目、荒井駅周辺においても
開発が進行中。

六丁の目駅周辺では商業開発が進み、需要は
強い状態が継続している。

変動は見られない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１３０２０ -1003	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西16m市道、東9m、二方路		商業 (90,400)
b	２６１３０８０ -17	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16.9m県道、南東6.2m、角地		２住居 (70,200)
c	２６１３０６０ -1057	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	北11.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２６１３０２０ -1002	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北30m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	２６１３０４０ -1002	仙台市若林区		更地	（　）	不整形	南20m市道、東5.8m、北4m、三方路		近商高度地区4種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,258	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,473	100 [ 78.7]	193,740	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 112,297	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	148,110	100 [ 65.2]	227,163		239,000
c	(　 ) 132,991	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,183	100 [ 88.4]	154,053		162,000
d	(　 ) 331,429	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	352,640	100 [ 153.9]	229,136		241,000
e	(　 ) 267,363	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	386,149	100 [ 168.0]	229,851		241,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

仙台若林 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,494,764	9,257,580	20,237,184	9,048,900	11,188,284	（　0.9778） 10,939,904	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	266,826,927 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	2,376 ㎡	42.0 m x 57.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建店舗１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	750.00	100.0	750.00	3,424	2,568,000	6.0	15,408,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		2,568,000		15,408,000
								0

⑨年額支払賃料	2,568,000 円　×　12ヶ月　＝　 30,816,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,816,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,540,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,275,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,408,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 219,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,494,764 円　　　　（　 12,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,450 円/㎡　月額支払賃料（　 3,424 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,000 円	139,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	924,480 円	30,816,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,220,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,417,800 円	139,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,257,580 円　（　　　　　　 3,896 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9778

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,048,900 円（　　　　　 3,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,494,764 円
②総費用	9,257,580 円
③純収益　①－②	20,237,184 円
④建物等に帰属する純収益	9,048,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,188,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,939,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,826,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台若林 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市若林区伊在二丁目２番８	3700001388269-0000
2	仙台市若林区伊在二丁目２番９	3700001388265-0000
3	仙台市若林区伊在二丁目２番１０	3707000011758-0000
4	仙台市若林区伊在二丁目２番１１	3707000011760-0000
5	仙台市若林区伊在二丁目２番１２	3707000020616-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
仙台若林 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-9

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大友　洋

TEL.

鑑定評価額

525,000,000 円

１㎡当たりの価格

221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区伊在２丁目２番８外				②地積　(㎡)	2,376 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西25m市道、三方路	水道、ガス、下水	六丁の目 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 160 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成２９年頃に換地処分され
た土地区画整理事業による路
線商業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

六丁の目駅南方

400m

法令

規制

２住居
(70,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

背後人口の増加に伴い商況は好調であり、潜在的な土地需要は旺盛であるものと推定される。地価は、商況を反
映して上昇傾向であり、今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 221,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、若林区内幹線道路沿いの路線商業地域全体の範囲と判断される。需要者の中心は、沿道型店舗の取得を
目指す法人であり、周辺幹線道路沿いの路線商業地域においては、高値と取引も散見される。需要の中心となる価格帯
は、２，０００㎡程度の更地で３．８～４．６億円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いの取引事例が、伊在地区の周辺地区内の類似地域において収集できた。一方、標準地周辺は沿道型店舗が
中心であることから店舗に対する借り手需要はあるが、収益価格の算出に当たっては想定要因が多い。従って、本件に
おいては、比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 348,000 円／㎡

[107.2]
100

100
[100.0]

100
[177.3]

[105.0]
100

221,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区の商業地域については、地価が上昇し
ているが、建築費の高騰、物価の上昇、金利
の上昇等から上昇率が低下している。

路線商業地として適正な規模を有する画地は
需要が多く、背後人口の増加に伴って商況は
堅調であり、地価は上昇傾向を有する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.5
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +76.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１３０３０ -80	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２６１３０２０ -88	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２６１３０３０ -1005	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北18.5m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２６１３０５０ -71	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,750	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	188,125	100 [ 89.5]	210,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 285,011	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	290,996	100 [ 96.7]	300,927		316,000
c	(　 ) 199,194	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,963	100 [ 95.3]	217,170		228,000
d	(　 ) 188,835	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,200	100 [ 96.3]	203,738		214,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

仙台若林 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であるため適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,583,880	7,180,010	23,403,870	9,889,000	13,514,870	（　0.9771） 13,205,379	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	322,082,415 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	2,376 ㎡	42.0 m x 57.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	750.00	100.0	750.00	3,573	2,679,750	6.0	16,078,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		2,679,750		16,078,500
								0

⑨年額支払賃料	2,679,750 円　×　12ヶ月　＝　 32,157,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,157,000 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,800,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,356,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,078,500 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 227,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,583,880 円　　　　（　 12,872 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,600 円/㎡　月額支払賃料（　 3,573 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	465,000 円	155,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	964,710 円	32,157,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,859,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	155,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,180,010 円　（　　　　　　 3,022 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,889,000 円（　　　　　 4,162 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,583,880 円
②総費用	7,180,010 円
③純収益　①－②	23,403,870 円
④建物等に帰属する純収益	9,889,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,514,870 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,205,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,082,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台若林 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市若林区伊在二丁目２番８	3700001388269-0000
2	仙台市若林区伊在二丁目２番９	3700001388265-0000
3	仙台市若林区伊在二丁目２番１０	3707000011758-0000
4	仙台市若林区伊在二丁目２番１１	3707000011760-0000
5	仙台市若林区伊在二丁目２番１２	3707000020616-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考