別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台若林 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　野口　沙帆   TEL.
鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区卸町２丁目１番２３
 ②地積
　(㎡)		 862  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,400)
台形
1.2:1		 銀行

Ｓ2		 中低層の銀行、事務
所等が混在する路線
商業地域		 南30m県道 水道、ガス、下水 卸町

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   240 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 県道荒浜原町線沿いに形成さ
れた路線商業地域。地下鉄東
西線卸町駅は徒歩圏にある。		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 卸町駅東方

220m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄卸町駅至近で、周辺に大型商業施設、マンション等があり、地域内で開発・整備等も進行しており、当面
、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、若林区内の地下鉄東西線沿線の商業地域等。需要者は、県内外の小売事業者や不動産会社等が想定され
る。駅接近性の優れる路線商業地域として熟成が進んでおり、需要は旺盛な状態が続いている。地域内にあっては画地
規模に大小があり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主要幹線街路沿いに形成された路線商業地域で、地域内では、収益目的の物件と自用を目的とする物件が混在する。賃
料の遅行性等から、近年の地価上昇や建築費高騰に相応した賃料相場が形成されておらず、収益価格は低位に試算され
た。よって収益価格を参酌に留め、代表標準地との検討も踏まえるとともに、実証的な比準価格を重視して鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    348,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [ 98.0]
100		 289,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価・金利動向に注意が必要であるものの、
東西線沿線等における投資需要は引き続き強
い。


地下鉄駅にも近い路線商業地域。大型商業施
設やマンションがみられ、周囲で進行中の開
発も多い。東側の六丁の目地区とともに活性
化が進んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
２０
-1		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西35m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２６１３０
３０
-1062		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東36m市道、
北東6.5m、
角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
c ２６１３０
２０
-1002		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２６１３０
３０
-1064		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18.5m市道、
北西4m、
二方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
e ２６１３０
８０
-1132		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,418  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
274,752 		 100
[  92.7]
296,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
290,000 
b (　           ) 
176,877  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
232,473 		 100
[  80.2]
289,867 
284,000 
c (　           ) 
331,429  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
352,640 		 100
[ 105.0]
335,848 
329,000 
d (　           ) 
259,963  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
270,816 		 100
[  90.0]
300,907 
295,000 
e (　           ) 
237,624  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
255,208 		 100
[  90.0]
283,564 
278,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



仙台若林 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,242,666 
10,472,249 
34,770,417 
28,199,600 
6,570,817 		 （　0.9332）
6,131,886 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    149,558,195 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 390.00 Ｓ5 1,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   862 ㎡     36.3 m x   30.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は２６㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.00 
80.0 
312.00 
2,779 
867,048 		 6.0  5,202,288 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
390.00 
85.0 
331.50 
2,223 
736,925 		 1.0  736,925 
1.0  736,925 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,950.00 
84.0 
1,638.00 

3,814,748 		 8,149,988 
2,947,700 
⑨年額支払賃料      3,814,748 円　×　12ヶ月　＝　      45,776,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,776,976 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,336,849 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,400,127 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,149,988 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         116,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        2,947,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         726,402 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,242,666 円　　　　（　        52,486 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,779 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,210,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,336,849 円  　　　       46,736,976　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      533,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,508,400 円  　　　　    442,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       442,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       442,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,472,249 円　（　　　　　　        12,149 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 442,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,199,600 円  
（　　　　　        32,714 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,242,666 円      
②総費用 10,472,249 円      
③純収益　①－② 34,770,417 円      
④建物等に帰属する純収益 28,199,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,570,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,131,886 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,114 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    149,558,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区卸町二丁目１番２３
 3707000031446-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台若林 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区卸町２丁目１番２３
 ②地積
　(㎡)		 862  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,400)
台形
1.2:1		 銀行

Ｓ2		 中低層の銀行、事務
所等が混在する路線
商業地域		 南30m県道 水道、ガス、下水 卸町

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   240 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道荒浜原町線沿いの業務地
域		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 卸町駅東方

220m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大和町４丁目交差点南東角にドラッグストアがオープンし隣接地で共同住宅の建設が進む等、卸町駅周辺は商住
混在地域への移行を加速しており、六丁の目交差点南東の区画整理事業進捗によりいっそう移行が進むと予測。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    304,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台駅２～６ｋｍ圏の幹線道路沿いの商業地域。需要者は、ロードサイド店舗等を展開する法人やある程
度の規模の土地には分譲、賃貸マンション開発業者等も考えられる。卸町駅周辺は変化の途上にあるため標準的用途の
想定は難しいが、長らく更地であった旧日通跡地にも店舗等が建設される等、卸町駅周辺の開発が活発化しており、不
動産需要は堅調で地価は上昇傾向で推移するものと予測。成約価格はばらつきが大きく中心価格帯は特定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は地下鉄開通を契機に従来の業務的色彩の強い地域から商住混在地域へと移行しており、近年はさらに移行
速度を早めつつある。しかし、賃料の遅効性から、近年の急激な地価上昇に応じた賃料相場形成に至っておらず収益価
格はやや低位に試算された。よって本件では、実際に市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格である比準
価格を標準とし、これに収益価格を関連付けて、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    348,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.4]		 [ 98.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地に比し商業地の需要は比較的堅調だが
、建築費高騰の影響が増大しており、地価は
上昇傾向を維持しつつも先行き不透明感が増
している。

やや停滞気味だった卸町駅周辺の開発は、大
和町４丁目交差点南東角のドラッグストアオ
ープンを皮切りに再び活性化し、移行が加速
している。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
５０
-71		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２６１３０
２０
-88		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２６１３０
２０
-1		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西35m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２６１３０
５０
-104		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e ２６１３０
１０
-1030		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,835  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,285 		 100
[  67.9]
306,753 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
301,000 
b (　           ) 
285,011  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
300,972 		 100
[  97.0]
310,280 
304,000 
c (　           ) 
222,418  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
283,910 		 100
[  91.1]
311,647 
305,000 
d (　           ) 
190,486  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
179,750 		 100
[  58.8]
305,697 
300,000 
e (　           ) 
229,769  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
249,299 		 100
[  80.2]
310,847 
305,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
b 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0
d 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0
e 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    304,000 円／㎡]  



仙台若林 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,714,370 
12,860,830 
45,853,540 
38,662,800 
7,190,740 		 （　0.9332）
6,710,399 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    163,668,268 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 420.00 ＲＣ5 2,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   862 ㎡     36.3 m x   30.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～５階共同住宅（約２９．８㎡／戸）を想定 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
70.0 
294.00 
3,025 
889,350 		 6.0  5,336,100 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
420.00 
85.0 
357.00 
2,798 
998,886 		 1.0  998,886 
1.0  998,886 

 3～ 4		 住宅
420.00 
85.0 
357.00 
2,854 
1,018,878 		 1.0  1,018,878 
1.0  1,018,878 

 5～ 5		 住宅
420.00 
85.0 
357.00 
2,966 
1,058,862 		 1.0  1,058,862 
1.0  1,058,862 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,100.00 
82.0 
1,722.00 

4,984,854 		 9,431,604 
4,095,504 
⑨年額支払賃料      4,984,854 円　×　12ヶ月　＝　      59,818,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,722.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,818,248 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,675,495 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,582,753 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,431,604 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         132,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        4,095,504 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         998,631 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,714,370 円　　　　（　        68,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,798 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,424,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,450,330 円  　　　       61,258,248　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      593,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,181,200 円  　　　　    606,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,860,830 円　（　　　　　　        14,920 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 606,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,662,800 円  
（　　　　　        44,852 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,714,370 円      
②総費用 12,860,830 円      
③純収益　①－② 45,853,540 円      
④建物等に帰属する純収益 38,662,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,190,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,710,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,785 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,668,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区卸町二丁目１番２３
 3707000031446-0000
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備考