令和8年1月16日　提出 仙台若林 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 5-5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.

鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区新寺３丁目１０番９ ｢新寺３－１０－３６｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 駐車付置義務 (90,300) 1.2:1 事務所兼共同住宅 ＲＣ5 事務所、寺院、一般 住宅等が混在する商 業地域 南11m市道 水道、ガス、下水 宮城野通 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層事務所付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５９年１月に換地処分が 完了した土地区画整理事業に よる商住混在地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 宮城野通駅南東方 600m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 事務所兼共同住宅、一般住宅、アパート等が混在し、未だ空地も残るが、徐々に混在地域として熟成を高めてゆ くものと考察した。地価は、割安感が残ることから、当分の間、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若林区内の仙台市中心部に近い商業地域全体の範囲と判断される。需要者の中心は地元投資家や賃貸を 中心とする不動産業者である。低金利等の影響により、投資用不動産の需要が認められ、潜在的な需要は多い。市場の 中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で１１～１３千万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅または店舗・事務所兼共同住宅取得目的の取引が主で、新寺地区及びその周辺地区内の類似地域において多数 の取引事例が収集できた。一方、標準地周辺では、店舗及び共同住宅に対する借り手需要はあるが、収益価格の算出に 当たっては、一部に想定要因が介在する。従って、比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 5-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    348,000 円／㎡ [107.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.6] [100.0] 100 407,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    350,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区の商業地域については、地価が上昇し ているが、建築費の高騰、物価の上昇、金利 の上昇等から上昇率が低下している。 周辺に寺院が多く存するが、仙台駅との良好 な接近性を有し、将来的な発展が見込まれる ことから、地価は上昇傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.0 ％  ％