別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台若林 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 92,800,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区河原町１丁目２７８番１外
｢河原町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
特別用途地区
高度地区4種

(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 小売店舗、共同住宅
等が混在する既成商
業地域		 北東9m市道 水道、ガス、下水 河原町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄南北線・河原町駅に近
い旧来からの商店街に位置す
る。		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 河原町駅南東方

170m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
特別用途地区
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅徒歩圏内にあり、生活利便性の高い商業施設が集まる商業地域。近隣型の商業地域として、地価は安定
的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心部に近い近隣型を主とする商業地域の範囲で、需要者は、事務所ビル、分譲・賃貸マンションの建
設を目的とする法人、不動産業者、個人投資家など。生活の利便性が良く、優良物件に対する取得意欲は高いが、供給
は少ない。需要の中心は、３００㎡程度の更地で１億円以内と考えられ、複合不動産については個別性が強く把握は難
しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地下鉄駅に近接した近隣型の商業地域で、地域内では、収益目的の物件と自用を目的とする物件が混在する。賃料の遅
行性で、近年の地価上昇や建築費高騰に相応した賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限がある
ため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連
付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    348,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[128.5]		 [100.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空室率や賃料水準に大きな変化は見られない
。供給が少ない中で、優良物件に対する投資
意欲は安定している。


地下鉄駅から徒歩圏内にある生活利便性の良
い近隣商業地域。周辺で再開発も事業も進ん
だ。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
２０
-6		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.8m市道
、南西3.8m、
角地
近商

(90,288)
b ２６１３０
８０
-1028		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7.8m市道、
西36m、
二方路
近商
駐車付置義務
(90,300)
c ２６１３０
３０
-96		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m市道
、中間画地
２住居
高度地区3種
(70,160)
d ２６１３０
５０
-64		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２６１３０
１０
-1030		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
248,204  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
264,669 		 100
[  90.3]
293,100 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
279,429  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
309,708 		 100
[  89.1]
347,596 
348,000 
c (　           ) 
241,513  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
220,436 		 100
[  75.3]
292,744 
293,000 
d (　           ) 
307,004  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
260,442 		 100
[  89.2]
291,975 
292,000 
e (　           ) 
229,769  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
234,411 		 100
[  96.2]
243,670 
244,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    293,000 円／㎡]  



仙台若林 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,663,856 
5,757,060 
19,906,796 
17,027,700 
2,879,096 		 （　0.9561）
2,752,704 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     67,139,122 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 190.00 Ｓ5 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
特別用途地区
高度地区4種		 90 ％   300 ％   300 ％   320 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階は２７㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
85.0 
161.50 
3,395 
548,000 		 6.0  3,288,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,377 
406,000 		 0.0  0 
1.0  406,000 

 4～ 5
190.00 
90.0 
171.00 
2,377 
406,000 		 0.0  0 
1.0  406,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
89.0 
845.50 

2,172,000 		 3,288,000 
1,624,000 
⑨年額支払賃料      2,172,000 円　×　12ヶ月　＝　      26,064,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     845.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証会社、保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,064,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,327,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,216,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,288,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          46,854 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        1,624,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         400,202 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,663,856 円　　　　（　        80,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,395 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,076,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,061,760 円  　　　       26,544,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      203,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,743,800 円  　　　　    269,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       403,500 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,757,060 円　（　　　　　　        17,991 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 269,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,027,700 円  
（　　　　　        53,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,663,856 円      
②総費用 5,757,060 円      
③純収益　①－② 19,906,796 円      
④建物等に帰属する純収益 17,027,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,879,096 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,752,704 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,139,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区河原町一丁目２７８番１
 3707000044465-0000
2 　仙台市若林区河原町一丁目２７８番２
 3707000044466-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台若林 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.
鑑定評価額 93,400,000 円  １㎡当たりの価格 292,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区河原町１丁目２７８番１外
｢河原町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 小売店舗、共同住宅
等が混在する既成商
業地域		 北東9m市道 水道、ガス、下水 河原町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄河原町駅に近い旧来か
らの商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 河原町駅南東方

170m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商店街で土地利用形態に大きな変化はなく、今後暫くの間は、現在の地域的特性を維持しつつ推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄南北線沿線及び地下鉄東西線沿線に形成された旧来からの商業地域の存する圏域と判定。需要者の
中心は個人事業者、個人投資家、不動産業者となっている。商況が比較的堅調に推移している中、分譲マンション等の
居住用不動産に係る良好な需要の下支えもある。一方、供給は限定的となっており、地価は上昇を継続している。市場
の中心価格帯は画地規模に一定性がないため、特に見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近く賃貸用不動産も認められる地域であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収
益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映する実証的価格で、信頼性の高い
複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地と
の検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    348,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[127.7]		 [100.0]
100		 292,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高感等から、今後の不動産市場に不
透明感が見られるが、現時点では若林区内の
店舗事務所需要は堅調で、全般的に地価は上
昇基調にある。

河原町駅付近の旧来からの商店街であるが、
地域北側では優良建築物等整備事業による複
合施設ビルが整備され、商店街の活性化が期
待されている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３０
７０
-59		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西21m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２６１３０
１０
-1030		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２６１３０
４０
-47		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北4m、角地
近商

(100,300)
d ２６１３０
４０
-113		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２６１３０
４０
-1001		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,049  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
331,633 		 100
[ 108.2]
306,500 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
229,769  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.0]
260,456 		 100
[ 103.0]
252,870 
253,000 
c (　           ) 
431,034  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
456,316 		 100
[ 138.0]
330,664 
331,000 
d (　           ) 
494,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
495,618 		 100
[ 149.2]
332,184 
332,000 
e (　           ) 
390,465  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
401,621 		 100
[ 146.3]
274,519 
275,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



仙台若林 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,655,506 
5,095,772 
17,559,734 
14,674,000 
2,885,734 		 （　0.9549）
2,755,587 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     67,209,439 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ5 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   320 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の利用状況より、１階を店舗、２～５階はシングルタイプの共同住宅と判定 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し、有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
85.0 
161.50 
3,222 
520,353 		 6.0  3,122,118 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,014 
344,394 		 1.0  344,394 
1.0  344,394 

 4～ 4		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,054 
351,234 		 1.0  351,234 
1.0  351,234 

 5～ 5		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,054 
351,234 		 1.0  351,234 
1.0  351,234 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
89.0 
845.50 

1,911,609 		 4,513,374 
1,391,256 
⑨年額支払賃料      1,911,609 円　×　12ヶ月　＝　      22,939,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     845.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,939,308 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,170,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,248,343 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,513,374 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          64,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        1,391,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         342,847 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,655,506 円　　　　（　        70,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,014 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,150,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 936,772 円  　　　       23,419,308　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      203,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,346,000 円  　　　　    230,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,095,772 円　（　　　　　　        15,924 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,674,000 円  
（　　　　　        45,856 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,655,506 円      
②総費用 5,095,772 円      
③純収益　①－② 17,559,734 円      
④建物等に帰属する純収益 14,674,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,885,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,755,587 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,611 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,209,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区河原町一丁目２７８番１
 3707000044465-0000
2 　仙台市若林区河原町一丁目２７８番２
 3707000044466-0000
3 　
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備考