令和8年1月16日　提出 仙台若林 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -28 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区上飯田１丁目５５番２ ｢上飯田１－１７－４１｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 河原町 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号バイパス東側の区画 が整然とした既成住宅地域。 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 河原町駅南東方 3.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の東側には農地が広がる郊外の住宅地域である。利便性は高くないが、相対的に低い地価水準から一定の需 要がある。開発後４０年以上経過し住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部から南東方の郊外の住宅地域一円である。主たる需要者は、戸建住宅取得を目的とする個 人である。市中心部近く、または、最寄り駅が徒歩圏などの利便性の高い地域に比べ地価は割安であるため、一定の需 要が認められる。取引の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の土地で２，０００万円前後、新築戸建は４，０００万円 前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は上飯田地区等同一需給圏内の戸建住宅地の取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実 証的で規範性が高い。一方、収益価格については、戸建住宅を中心とする地域でアパート等の収益用物件は少なく、収 益用物件の想定は現実的ではないので、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [ 98.0] [103.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利や建設コストの上昇等が懸念される中で も、依然続く良好な資金調達環境の下、仙台 市の地価は一部地域を除き上昇基調を維持し ている。 地域の東方には農地が広がる国道４号バイパ ス東側の住宅地域で、利便性は高くないが低 い地価水準から一定の需要がある。地域要因 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％