令和8年1月16日　提出 仙台若林 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -15 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区沖野６丁目３０８番５ ｢沖野６－３２－７｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 河原町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台バイパス東側の既成住宅 地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 河原町駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 仙台バイパス東側の既成住宅地域。北東側の荒井地区で地域整備が進み、その影響で利便性は向上し取引は増加 した。最近では割安感がやや薄れており、需要は減退傾向で進むと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道４号・仙台バイパスの東側に広がる住宅地域の範囲。需要者は、市内中心部、もしくは区内や宮城 野区の業務地域への通勤に住宅を求める購買層が中心で、規模によっては、分割を進める分譲業者も算入する。大型商 業施設等が整備されるなどで荒井地区での開発が進み、その影響もあって不動産需要は概ね安定している。需要の中心 となる価格帯は、新築戸建物件で４０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートも見られるが、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の主体となる。よって代替性 を有する取引事例を基に試算した比準価格により、鑑定評価額を決定した。地下鉄駅の徒歩圏にはなく、アパートは地 権者により建てられたものが中心で、収益物件を建築するために土地を取得することが前提となる収益還元法の適用は 断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　若林 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が 進む中でも低金利は継続しており、価格の上 昇は続いてきた。一方で、天井感から需要の 減退も見られる。 仙台バイパス東側郊外に位置する既成住宅地 域。地下鉄駅の徒歩圏にはないが、バイパス 西側地区や荒井地区と比較による割安感で取 引が進んだ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％ +1.8 ％