令和8年1月16日　提出 仙台若林 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区沖野１丁目５２番３ ｢沖野１－３０－１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.5m私道、西側道 水道、ガス、下水 薬師堂 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号バイパスの東側に位 置する既成住宅地域で、街路 条件がやや劣る。 街 路 基準方位北４．５ｍ 私道 交通 施設 薬師堂駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で街路条件がやや劣るが、総額的割安感があるため需要は底堅い。販売期間が長期化しており 、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道４号バイパスの背後に広がる住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅の取得を目的とする仙台市内に 勤務する個人となり、一次取得者が比較的多い。駅から遠いが、総額的割安感があるため需要は堅調であるが、販売期 間が長くなってきている。市場の中心価格帯は、１４０㎡程度の土地で１４００万円程度、新築建売住宅で３６００万 円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも存するが、居住の快適性を重視する戸建住宅が中心となる郊外住宅地域のため、土地価格に見合う賃料水準 が形成されておらず、標準地は画地規模が小さいため、収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の需給動向を反映 し、沖野地区の類似性の高い取引事例を基に適切に試算されており、説得力が高い。以上より、比準価格を採用し、代 表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [113.3] [104.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利は上昇傾向にあり、建築費の高騰や物価 高の影響があるものの、宅地需要は安定して いる。 国道４号東側の郊外住宅地域で、街路条件が やや劣り、建売住宅などの在庫が増加してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％