令和8年1月16日　提出 仙台若林 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区今泉１丁目８６番１４ ｢今泉１－１９－３８｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い郊外 の中小規模の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 河原町 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５４年頃に開発された若 林区郊外の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 河原町駅南東方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した住宅地域であり、画地の細分化が進み、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道４号バイパスの背後に広がる住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅の取得を目的とする仙台市内に 勤務する個人。駅から遠いが、総額的割安感があるため需要は底堅い。市場の中心価格帯は、２００㎡程度の土地で２ ０００万円程度、画地分割が進んでおり土地１５０㎡程度の新築建売住宅で３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地所有者が建設したアパートはあるが、居住の快適性を重視する戸建住宅が中心となる郊外住宅地域のため、土地価 格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の需給動向を反映し、今泉地区 に位置する類似性の高い取引事例を基に適切に試算されており、説得力が高い。以上より、比準価格を採用し、代表標 準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.0] [104.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利は上昇傾向にあり、建築費の高騰や物価 高の影響があるものの、宅地需要は安定して いる。 地下鉄駅から遠隔に位置するが、居住環境は 比較的良好であり、割安感から需要は底堅い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％